转帖：梅州围龙屋保护开发遭遇产权困境

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位于梅州城区的玉庭楼创客空间。 何森垚 摄

梅州城区、坐落于城市综合体背后的围龙屋

　　梅州围龙屋保护开发遭遇产权困境　　文章来源来自：南方日报　　

　　有“世界客都”之称的梅州，是国家级客家文化生态实验保护区，至今保存有40个中国传统村落，约占全省126个中国传统村落的三分之一，而古民居、古祠堂、古牌坊等古建筑则遍及全市各个角落。　　

　　在梅州众多古建筑中，围龙屋最具客家建筑特色，具有极高文化历史价值。相关数据显示，梅州目前登记的不可移动文物1646处，传统祠堂、民居等16000多座。据了解，2009年梅州启动客家围龙屋申报世界文化遗产工作，各县（市、区）累计上报围龙屋6000多座。 　　

　　为守住梅州古建筑“筋骨肉”，传承客家文化“精气神”，近年来，梅州市高度重视围龙屋的保护开发利用工作，但在具体实践中却面临诸多瓶颈，复杂的产权关系就是其中之一。　　

　　采写：南方日报记者 唐林珍 陈萍 摄影：何森垚

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　　价值 　　

　　梅州客家特有文化符号 　　

　　走进梅州一些村落，至今仍可见众多错落有致、古色古香的客家围屋，大多依山麓逶迤而建，各自成幢又相互守望，成为梅州客家文化特有的符号。　　

　　“梅州有大大小小6000多座围龙屋，全市各县（市、区）均有，主要集中在梅州的兴宁、梅县和五华等地。”梅县博物馆馆长朱迪光说，梅州现有的围龙屋一般都有两三百年乃至五六百年历史，无不承载着浓厚的客家文化。　　

　　“什么生来四四方？什么又是圆叮当？什么生来像天堂？什么样子像城墙？我家就是四四方，我的围屋圆叮当，我家里面像天堂，高大围楼像城墙。团团圆，四四方，祖祖辈辈住中央，风里来，雨里去，围龙屋里享安康。”　　

　　这首朗朗上口的童谣里，唱出了客家人的围龙情怀。几百年来，客家人在围龙屋里出生、成长、结婚、生子、慢慢老去，有些老人甚至一辈子都没有踏出过围龙屋，一座座四四方方又圆叮当的老屋里承载着几代人的荣光与衰落。毫不夸张地说，围龙屋就是客家人的根。　　

　　围龙屋的整体布局是一个大圆型，由堂屋、横屋、围屋组成，前有禾坪、水塘，后有风水林。围龙屋的规模可大可小，小型的仅两堂、两横、一围龙，大型的可以到四至八横、二至三围龙。　　

　　从建筑学上讲，客家围龙屋被认为是最有客家文化韵味的客家古民居，规模宏大，能够聚族而居，防御功能完备，与北京的“四合院”、陕西的“窑洞”、广西的“杆栏式”和云南的“一颗印”，被中外建筑学界合称为中国民居建筑的五大特色，具有巨大的历史价值和文化价值。

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政府收购，问题就解决了。

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　　现状 　　

　　政府倍加重视保护工作仍紧迫 　　

　　近年来，为了更好地保护古民居等人文历史古建筑，梅州除了按照《中华人民共和国文物保护法》对各级文物保护单位实施保护之外，2009年还出台了《梅州市保护客家古民居的若干意见》。去年，梅州市政府又印发了《梅州市保护历史建筑的实施意见》，明确了历史建筑保护范围、标准、系列、措施等，将未公布为文物保护单位及未登记为不可移动文物的历史建筑纳入保护，梅州文保体系进一步完善。　　

　　2007至2008年，为进一步提高客家古民居的影响力，梅州开展了“十大客家民居”评选活动，评选出南华又庐等“十大客家民居”；2011年又评选出了80座“市级客家古民居”，每座给予1万元奖励。与此同时，兴宁市、梅江区、大埔县等也进行了“十大古民居”、“特色古民居”等评选活动，这些活动引起了广泛的关注，有效地推动了古民居的保护工作。　　

　　另外，记者从市住建局了解到，目前梅州已将各级文物保护单位和不可移动文物点的专项保护规划纳入城市建设规划，以保证城市建设规划与文物保护规划协调一致。在江南新城建设中，就在规划区先确定了34处预先保护项目，其中既包括文物保护单位也有未挂牌但被认为有历史价值的民居群，每处文保单位根据自身实际均有相应的建设控制地带。　　

　　然而在城市化快速发展的今天，一栋栋拔地而起的高楼大厦或挡住了围龙屋的开阔视野，或“取代”了围龙屋的位置。 　　

　　“城市的发展与古建筑的保护往往是一个难以协调的矛盾，就目前而言，虽然梅州政府部门作了很大努力，但得到完好保护的围龙屋只是其中一部分，至今还有很多散落各地的围龙屋得不到充分保护，面临倒塌或者拆除。”一位曾多次深入梅州多地调研梅州围龙屋现状、不愿意透露姓名的民俗文化专家表示。

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　　困境 　　

　　产权难明晰保护开发难进行 　　

　　事实上，如今散布在梅州各地的古民居产权基本上都是私人的。“以梅县古民居建筑最为集中的侨乡村为例，现保存较为完整的各式客家传统民居有100多座，大部分产权仍旧属于私人，由业主继续使用。”朱迪光说，这就造成了一对不可避免的矛盾，一方面，宪法保护私有财产，古民居所有权人有权对古民居进行各种处置；另一方面，政府只能对列入文物保护单位的古民居出面保护和干预。这样一来，就难免出现一些“尴尬”。　　

　　“不管是政府还是企业想要对围龙屋进行保护，都要首先解决产权的问题，梅江区也有不少很有价值的围龙屋，我们都想把它保护传承下来，但是一般祖屋的业主都经过了几代人，产权方面往往比较复杂。”梅江区委常委、宣传部长巫繁星说。　　

　　的确，绝大部分围龙屋复杂的产权问题正困扰着围龙屋的保护开发。在兴宁市政府的网站上，记者留意到，去年11月21日的网络问政里有这样一个问题：“本人在兴宁龙田镇金星村金汤围有祖屋两间，现已经倒塌。因本人从小在广州长大，甚少回去，在老家亦没有至亲兄弟及叔伯。同时，认识且能证明祖屋产权归属于本人的老一辈长者越来越少，所以，祖屋产权的明确问题日渐迫切。故在此想获得相关的房产证或不动产证明。如果这类证件无法获得，退而求获得相关国土、镇或者村出具的纸质证明，以保证祖业代代相传。”

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梅塘排 发表于 2016-5-25 13:13
政府收购，问题就解决了。

　正如上述网络问政内容所述，围龙屋保护开发遇到的最大难题是业主多、所有权复杂、政府与业主之间的权责和利益分配关系难以梳理。　　

　　按客家的传统，围龙屋里每个男丁成家都可以分到一两间小房子，久而久之，一座围龙屋可能有几十甚至上百的产权人，其中又有不少早已移居国外，导致产权明晰困难。除此以外，传统的客家人大多不愿意把祖屋卖给别人，认为这是老祖宗留下来的财富，是要世世代代传承的东西，“要我把房子卖给别人，当然不愿意啦，祖祖辈辈都住在这里，怎么能说不要就不要呢！”一位住在围龙屋里的老人说。

　　正是由于传统观念的束缚，有不少企业想对围龙屋进行开发却遭到了拒绝。这也成为制约围龙屋保护开发的另一道坎。

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　　建议 　　

　　从使用权着手联合保护开发

　　“一个地方如果没有古建筑，可能就意味着没有了优秀的历史文化遗产，就无法体现古文化特点，历史文化脉络也就被割断了。”玉庭楼创客空间品牌创始人之一温亮兴表示，当下对古民居的保护已经刻不容缓，关键是要建立完善的保护管理体系，尤其是要尽快明晰产权，暂时无法确认的，要尽快设法修缮保护，以免衰败倒塌。　　

　　实际上，目前梅州还有许多具有历史文化价值的围龙屋，因为产权难以明晰等问题，得不到保护开发利用，只能荒废空置在那里，面临着倒塌或消失。 　　

　　如何才能破解围龙屋的产权和保护开发问题？记者就此采访了社会不同人士，他们也给出了各自的看法和意见。

　　“要留住围龙屋，可以先由文化部门牵头，先确定它的历史文化价值，然后明晰其产权，这是个难点，再由企业以买或租的形式进行开发保护，省内的话可以借鉴佛山新天地的经验，实施连片开发。”梅江区委常委、宣传部长巫繁星表示，产权工作的推进与人们的观念有很大关系，要对围龙屋进行保护，首先要群众和政府相关部门从观念上树立保护的意识，而作为宣传部门，梅江区委宣传部通过编印《梅江古韵》《人文秀区攀桂坊》《梅江私塾》等书籍画册，以及举办客家民居风情展等，对围龙屋等古民居进行了宣传保护。

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　　除此之外，为了在新城建设的“拆迁运动”中把有价值的围龙屋留下来，梅江区宣传部门经过考察调研评定后对古建筑进行挂牌标示，并把其中的历史故事向公众公布，“张氏乔琳公祠是一座有着400多年历史的客家围龙屋，它在解放战争时期是东江纵队粤东游击队的一个秘密据点，这段历史很多人都可能不太清楚，为了把这座老屋留下来，我们对其进行了宣传，避免了其被拆迁的命运。”巫繁星说。

   客家人有着极强的家族观念，要让他们把祖祖辈辈流传下来的祖屋“拱手相让”并不容易，为此，嘉应学院客家研究院副院长肖文评教授提议，可以从房屋的使用权方面着手，这样老百姓更易接受。“以旅游开发的名目获得围龙屋的使用权，然后进行房屋的保护和旅游项目的开发，比如梅县区的桥溪古韵就做得比较好，村民和企业获得了双赢的结果。”从围龙屋走出去的客家人有不少，对于那些在海外的产权人，肖文评教授建议可以通过签订托管协议书的形式，将祖屋托管给在国内的亲戚进行保护和打理。

  围龙屋的产权明确不仅涉及到几代人的利益分配问题，在相关的法律法规方面也有难以解决的问题。广东客都律师事务所律师谢长发说：“围龙屋一般跨越了好几个时代，有很多土地确权上的问题都是悬而未决的，也无法用新的土地管理制度进行确权，主要有两大问题，一个是土地使用权的权属，另一个是房屋产权所有人的主体确认，从继承法的角度来说，最初的房屋主人有很多子孙后代，因此权利人有很多，无法知道具体确认给谁，还有一些在海外的，倘若真的要确权是件很麻烦的事，这两个问题在法律上比较难以确认。比较可行的办法是通过政府征收，然后再通过政府名义拿出来出让、转让或出租。”

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     样本

   玉庭楼：百年围龙屋变身创客空间

  从一座破败不堪的百年客家围龙屋到集聚创新产业的创客空间，玉庭楼成为近年梅州古民居保护开发最成功的典范之一。

  玉庭楼建于1923年，至今已有近百年历史，为当时盐商钟玉庭先生所建。走马楼格局，楼高两层，占地面积1567平米，是方圆几公里内最大的宅子。经历近百年风雨，玉庭楼因年久失修曾破败不堪。两年前，在玉庭楼创客空间品牌创始人之一温亮兴和投资人的努力下，玉庭楼不仅恢复部分原貌，而且成为了70后、80后及90后的创业天地。　　

  “玉庭楼的重生有一段曲折的故事。”温亮兴说，至今他仍清晰地记得一年前无意中邂逅这座古民居时的情景，因年久失修，部分房子出现坍塌现象，屋内外垃圾成堆、污水横流，成为蟑螂和老鼠的乐园。　　

  经过一年多的精心打造，玉庭楼“脱胎换骨”得到了新生。“玉庭楼比较顺利地‘重生’，除了我们团队的努力，更重要的是在我们接手之前，房子的主人已基本处理好了复杂的产权问题。”温亮兴坦言。

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    延伸 　　

  梅州最大围龙屋今安在？ 　　

  据考证，梅州市迄今为止发现的最大围龙屋位于水寨镇坝尾村，名为王监公祠，始建于明朝，据说有六百多年的历史，是在2009年古建筑普查的时候被发现的。 　　

  这幢庞大的古围龙屋为标准的客家围龙屋架构，基本保存完整，门前的半月形大池塘与围龙屋刚好合成一个巨大的圆。围龙屋包括上七下九、上中下三栋大厅、左右各“六横六围”，现在保存较完好的有“五横五围”，第六围稍有缺失。　　

  围屋祖祠大厅为石柱梁架结构，悬山瓦顶，灰沙夯墙，完好保留着鲜明的明代建筑特色。整座围龙屋有6条天街，第六层围龙屋前的天街长达近500米，村民漫步从头走到尾要二三十分钟。而祖祠后的花头（围起来的空地）有一个足球场那么大，围龙屋正门的晒谷坪也有1000多平方米。围龙屋正门两旁的两口古井保留完好水质甘甜，这个围龙屋最高峰时可住上千人，现在就只剩下几户村民居住。