提前还贷悄然加速，这种还贷方式要小心！

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提前还贷悄然加速，这种还贷方式要小心！

来源：南方plus 黎华联 陈颖

   “程小姐，可以过来还贷了。”2月26日，已经排队了2个多月的程小姐接到了银行电话。

　　“原来告知最快4月1日才能排到，结果上周就提醒我准备好资金，第二天去结清贷款。”程小姐去年12月中旬向某国有大行提出提前还贷的预约申请，现提早了1个多月办好。

　　同样感受到变化的还有正在预约的张平。

　　“春节前发放年终奖，我就想提前还贷了。但当时手机银行显示2月份预约已满，无法预约了。”在一家股份制银行办理贷款的张平2月26日打开手机发现，该行不仅可以预约了，而且APP上显示最快4月中旬可以还。

　　去年底以来，房贷提前还款难广受关注，“还钱比借钱更难”一度成为焦点，部分银行等待时间超6个月。

　　面对越来越多的提前还贷需求，个别银行取消了手机银行办理提前还贷的功能、提高违约金、延长申请时间，让提前还贷更登上了“热搜”。

　　2月15日，央行、银保监会召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化按照合同约定做好客户提前还贷服务工作。随后，银保监会亦召开专题会议，要求银行加快处理房贷提前还贷积压申请，目前商业银行正在优化相关金融服务。

　　记者调查发现，进入2月下旬，广东各家银行正加快处理提前还房贷积压申请，提前还贷困难问题正逐步缓解，部分银行排队时间已经缩短到1个月。

　　一家房贷业务量较大的银行负责人对此表示，今年有关提前还贷的投诉几乎没有间断过。随着金融主管部门召开专题会议，各家银行纷纷优化流程，加快处理房贷提前还贷积压申请。

　　现状：

　　排队时间有所缩减

　　前期积压申请逐步消化

　　“目前客户提前还房贷情况已有所缓解。”农行广东分行个贷部门相关负责人告诉记者。平安银行广州分行相关负责人说，对于紧急客户，该行成立了贷后还贷服务团队，开通了绿色审批通道，处理客户的实时扣款申请，满足客户的实时还贷需求。

　　中信银行广州分行有关负责人表示，银行通过“线上+线下”方式及时受理客户提前还款申请，办理渠道畅通。某国有大行有关负责人表示，该行提供了分支行提还专员联系电话，安排提还专员现场做好提还咨询及受理。

　　记者调查发现，较去年出现的线上预约额度已满，需要线下预约、排队等待，且大部分还贷等待时间超半年的情况，现在不少银行排队时间有所缩短。如工行番禺支行客户经理告诉记者，排队时间大概3个月。中信银行一名个贷负责人透露，该行等待时间已缩短至1个月。

　　“我们发放通知要求各城市行根据当地市场及同业情况，统筹组织协调各种渠道积极解决客户合理提前还贷需求，目前客户提前还房贷预约问题已有所缓解，预约排队时长从原来的最长6个月要求控制在2个月内。”一家银行广东省分行个贷部负责人告诉记者。

　　从采访情况看，目前房贷业务量较少的股份制银行、城商行排队时间较短；房贷存量较大的国有大行目前等待时间仍较长。一家国有大行个贷部负责人透露，随着前期积压申请的逐步消化，预计3月之后提交的申请处理速度将进一步加快。

　　分析：

　　动机是降低债务支出

　　未来难成“潮流”

　　提前还贷并非新鲜事。“往年岁末年初，大家手中的钱充裕一些，也会有提前还贷的情况，只是今年更加集中。”一名长期从事房贷业务的个贷经理告诉记者。

　　此次房贷“提前还款潮”始自2021年，并于2022年底至2023年初愈演愈烈。据中金团队估算，2022年还贷规模占按揭余额14%左右。

　　为何今年提前还贷如此集中？

　　“最直接的原因是增量房贷利率下降，但存量房贷利率相对偏高。”招联首席研究员董希淼介绍，2017年后，为加强房地产市场调控，遏制房价过快上涨，房贷利率开始高于贷款基准利率。2021年下半年开始，部分地区房贷利率甚至跃升至6%以上。“从数据上看，2017年至2021年末时段发放的存量房贷占比可能总量超过50%。”他指出，这部分在利率较高阶段贷款的购房者提前还贷的诉求比较迫切。

　　对市民而言，“提前还贷”直接动机是降低债务支出。“部分购房者选择提前还贷主要是节省长期房贷的利息支出。”中国首席经济学家论坛理事长、植信投资首席经济学家兼研究院院长连平说。

　　“提前还款潮”出现的另外一个原因是预期投资收益率下行。“过去一段时间，资本市场投资回报率有所下降，并且存在一定投资风险。”连平说。在投资收益下降明显的情况，普通居民的风险偏好趋于保守，更倾向于将原本用于投资的部分资金用于提前还贷。

　　上述两个因素促使贷款人重新“算账”——2022年理财平均收益率为2.09%，按目前存量房贷利率为5%计算，同样一笔存款购买理财，所获收益仅在2%左右。但将存款提前还贷，则可以节约5%的利息支付。

　　“借款人通过减少支出成本，在资金各种配置中让成本最小化、收益最大化，是自身理性的表现。”董希淼认为，对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款，这是基于自身财务投资的合理安排。

　　那么，未来提前还贷会不会成为潮流？中国光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为不会，提前还贷需要现期大笔闲置资金支撑，有提前还贷的购房者占比不高；随着经济复苏，楼市需求和价格逐步恢复，房贷利率也不可能持续走低；金融市场回归常态，多元化投资理财市场回暖，提前还贷将逐渐减少。

　　警惕：

　　“转贷”助推提前还贷

　　这种方式风险极高

　　值得警惕的是，助推提前还贷的另一个诱因是房贷与经营贷的利率倒挂，催生了“转贷”行为。

　　“最近不少贷款中介来推销用利率仅为3%左右的经营贷置换利率5%的房贷。”市民唐洋给记者给看的一条中介广告：“一押最低3%，二押最低3.2%。不用垫资过桥，不用结清按揭贷款，可用于置换房贷。”

　　所谓“转贷”是指，贷款者不愿意或者存款不足以还清房贷，他们通过“房贷转贷”方式，将前期高利率的房贷转换为低息贷款，企图通过这种方式节省部分资金，降低还贷压力。

　　“‘转贷’方式不合规，但在现实中的确存在。”连平指出，这也引发局部提前还贷行为的一个重要因素。

　　然而，这样看似一本万利的方式，实则可能并不划算，而且风险不小。

　　“要小心省下来利息全支付了手续费。”房贷按揭资深人士郑大源说，购买注册公司费用、养护公司费用、提前还贷违约金、垫资过桥费用、申请新经营贷的贷款服务费、到期后续贷垫资费用都是支出。

　　董希淼指出，部分借款人通过所谓的“转贷”进行提前还贷，存在流动性风险、信息泄露风险和法律合规风险等。

　　在流动性风险方面，存在“抽贷”的可能性。由于经营贷是面向小微企业和个体工商户的低息贷款，在到期续贷时，银行需要审核企业经营流水与经营资质，如果续贷时市场环境收紧，或者发现异常，银行将会要求客户限期还清所有贷款，客户个人征信也会留下不良记录。

　　监管部门也一直明令禁止经营贷违规流入楼市，并自去年起针对经营贷违规进入楼市开展专项行动。不少借款人都因此收到银行抽贷的通知，短期内凑不齐钱还贷款，只能找高息过桥资金应急，甚至不得不低价卖房筹款。

　　而且，经营贷不是长期贷款，单笔周期在5年之内，不能排除未来利率有上升的可能。“假如过几年经营贷的利率比房贷高，那么你还继续申请经营贷吗？如果不申请经营贷，那结清贷款的钱从哪里来？”郑大源说。

　　在信息泄露风险方面，董希淼指出，通过中介办理所谓的“转贷”过程中，必然会泄露各种个人信息，还可能要交上一笔不少的费用，往往可能得不偿失。

　　更严重的是法律合规问题。根据我国刑法的规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

　　除了对贷款人存在多重风险，民生证券宏观首席分析师周君芝认为，借经营贷置换存量房贷，还蕴含利率风险、信用风险和政策传导不畅等风险。

　　周君芝指出，对银行而言，房贷是长期稳定收益的优质资产，经营贷期限短于房贷，且违约风险更高。居民将房贷转为经营贷，银行资产端的配比结构变化，会导致银行资产端不得不增加其他资产投资，如加大金融资产配置，弥补下滑的这部分收益，银行承担的信用风险抬升。

　　在周君芝看来，更深层次的隐患还在于，所谓“转贷”将减弱货币政策的传导效果。“银行推出低利息的经营贷的目的在于帮助小微企业、个体工商户渡过难关，但经营贷流入房地产市场挤占了本该向实体倾斜的金融资源，支持实体经济的政策效果将被削弱。同时，经营贷流入房地产市场将会影响房地产调控政策的效果，导致房地产调控政策失效。”

　　【记者】黎华联 陈颖

　　【统筹】陈颖 伍青

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因城施策 多地出台举措完善房地产政策

来源：经济参考报

   据了解，最近徐州、赣州、中山、梅州、无锡、连云港、上饶等地相继根据当地实际出发，进一步完善房地产政策，包括公积金、首付比例、购房补贴、供地、商品房预售资金监管等多个方面。

　　日前，徐州市住房和城乡建设局、徐州市自然资源和规划局、人民银行徐州市中心支行等相关部门召开房地产行业复工复产及纾困解难工作会。会上，相关部门负责人表示，将从科学实施土地供应、加大信贷融资支持、优化市场营商环境、支持合理住房需求、调整公积金使用等方面调整相关政策。

　　另外，赣州市于5月1日提高公积金贷款最高额度到60万元，首次使用住房公积金贷款或购房提取住房公积金的，首付款比例下调至20%。同日，建行赣州市分行首套房贷利率下调至5.2%，二套房利率下调至5.35%；购房者年龄放宽至70周岁；首付比例调至国家政策规定最低比例。

　　中山市发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从优化商品房预售资金监管、加大住房公积金支持力度、优化商品房销售价格备案机制、优化限购区域、加大购房金融支持力度、优化土地供应等六方面提出支持措施，因城施策促进中山市房地产良性循环和健康发展。无锡市下发《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》，明确无锡市区个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，相比往年楼市调整博弈期很长，楼市下调缓慢，本轮市场因为多重因素叠加，楼市调整加速。

　　现阶段，房地产行业仍面临一定挑战。一方面是个别房企还债承压。另一方面，购房者因购房门槛、自身收入水平等多方面因素，大多处于观望状态。在此背景下，上述相关政策，将有效助力房地产市场尽快恢复，重回平稳运行轨道，打通房地产市场良性循环。

　　中央也明确释放更为积极的稳房地产信号。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。

　　张大伟表示，预计将有更多城市加快政策调整节奏。（记者 梁倩）