陆铭：下半年楼市是否出现 “报复性购买”要看“四个因...

无星无杠

陆铭：下半年楼市是否出现 “报复性购买”要看“四个因素”

      近日，在北京、深圳等一线城市出现了“天价房秒光”“万人摇号”“开盘14分钟售罄”等场景。全球经济低迷之下，房价上涨之谜何解？2020年下半场，中国房地产市场将迎来怎样的变局？上海交通大学安泰经济与管理学院教授、中国发展研究院执行院长陆铭，就此话题进行了探讨。

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    关于一线城市房价暴涨

    三月以来，中国多个城市楼市迅速回暖，尤其是一线城市。在您看来，哪些因素在推动着楼市回暖？在疫情影响还未消散的背景下，一线城市的房价为什么会涨？

    陆铭：一线城市的房价重新回归上涨通道，有以下几个原因：第一，由于前些年政策的主导方向是控制房价的上涨，使得这一轮的房地产周期比较长，包括置换和改善等需求已经被压抑了很久，因此，这段时间楼市的火热带有一定的释放需求的因素；第二，今年市场预期货币政策比较宽松，将会拉动通胀抬升，因此大家会觉得，买房是一个保值增值的投资选择；第三，在经济增长的形势并不是很乐观的背景下，大家对于股市等其他投资渠道也不是很看好，相对来说，房子还是一个较好的投资渠道。具体在哪里投资房子呢？还是一线城市、准一线城市，这些地方的经济增长空间比较好，资产增值的效益也比较强。

    与核心城市楼市表现相悖的是，三四线城市房价与成交量总体呈下跌状态。您如何看待“一二线涨”和“三四线跌”的分化？三四线城市的房价将何去何从？

    陆铭：不同城市的房价分化的根本原因在于供给和需求的空间错配。总的来讲，中国一线城市的需求比较旺盛，但是土地供应和住房建设跟不上，供不应求导致房价上涨；而在三四线城市，需求没有那么强劲。未来，除非货币政策大水漫灌导致房价全国性普遍上涨，否则，不同规模城市之间的房价分化将是一个长期持续存在的现象。三四线城市，特别是人口流出的三四线城市，房价上涨的后劲是缺乏的。

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    关于下半年房地产调控空间

    随着可能来临的疫情和经济的二次探底，房地产作为对经济增长和上下游产业链有巨大拉动效应的行业，您如何看待今年地产调控的政策空间？

    陆铭：我个人认为，由于中国房地产市场的一个根本性矛盾是供求关系的空间错配，实施结构性的房地产政策可以起到“一石几鸟”的政策效果——也就是说，在人口流入的地方增加土地供应和住房建设——这既可以缓解需求相对供给不足的矛盾，又可以拉动经济增长、启动与房地产有关的投资和需求，也可以缓解房价的上涨。本质上讲，中国的房地产市场不是泡沫过大的问题，而是供求错配的问题，应该实施结构性的政策。

    限购、限售、限价、限贷等房地产市场政策应该如何在不同线级城市发挥作用？

    陆铭：限购、限售、限价等政策，是着重于管制需求，而不是增加供给。若要根治中国房地产市场的“顽疾”，应该从“供求的空间错配”走向“供给适应需求”，而不是盲目地限制需求。并不是说限制需求是完全没有道理的，而是要看限制需求的目的是什么——限制需求是应该限制已经有了大量房子的个人和家庭的投资性需求。

    限制需求并不一定要采取限制购买的方式——可以采取增加税收的方式。完全没有必要采用一般性的限制需求的政策，尤其是对于首套房的购买者。更没有必要限制在大城市的外来常住人口。外来人口如果为当地的就业和常住人口，买房需求是一种刚需，完全没有必要根据户籍来限制，应该根据是否有房子、有多少房子来限制。根据户籍和婚姻状况来限制购房需求，是一种歧视性的政策，应该改革。总的来讲，应该增加供应、释放有效需求，以起到稳定房地产市场、解决空间错配、促进经济增长、满足实际需求的目的。

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    关于房地产贷款利率

    2020年，在央行多次降准降息的大背景下，LPR持续下降，锚定5年期LPR的房贷利率也实现了“6连降”。您认为，今年LPR还有多少下行空间？

    陆铭：首先，房地产政策不应过于着重于利率本身，而应着重于供求的空间错配问题。其次，利率是否有调降空间，主要取决于货币政策本身的松和紧，并不直接取决于房地产市场的状况。如果经济增长形势进一步恶化，那中国利率仍然有下调的空间；如果经济增长稳住了、通胀上来了，那么实际利率就往下走了，利率下调也就没有必要了。决定利率到底是调还是不调的因素非常多，不直接取决于房地产市场的走向。

    近日，八部委发文要求银行将信贷资源从偏好房地产、地方政府融资平台，转移到中小微企业等实体经济领域，这是否意味着未来商业银行将减少对这两个领域的贷款投放额度呢？预计房地产贷款政策会收紧吗？

    陆铭：中国房地产市场和金融之间的配合从来不是一个总量问题，而是一个结构性问题，是可以因地、因城施策的。要扩大对中小微企业的贷款份额，不该在房地产市场和中小微企业之间进行结构性调整，而应该在大型国有企业和中小微民营企业之间进行结构性调整。

    在全国范围内求个平均数的话，房贷已经占家庭负债很高的比例了。本质上这跟高房价有关，高房价又跟供需错配有关。如果能通过增加供应稳住房价，那么房贷在家庭负债中所占的比重自然就下降了。收紧房贷，只是从名义上让房地产市场的贷款数量下来了，并不能解决房地产市场本身的供求错配问题。实际需求依然在那里，收紧房贷只是使得边际上一些真实的需求更加不能得到满足。

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    关于房地产投资展望

    根据央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》结果显示，中国城镇居民家庭资产中，房产占比七成。未来居民资产配置中，房产比重是否会降低？您看好其他优于房地产的资产吗？

    陆铭：房产投资所占的比重高，跟房价本身高有关，特别在一线和准一线城市。问题的本质不是去降房产在资产配置中的比重，而是应该做至少两件事情：第一，通过改革拉动经济增长，股市、债市等其他投资领域的回报高了，家庭部门自然会在边际上减持房产投资；第二，长期看，通过增加住房供应来稳住房价，最终会把房产所占的资产比重降下来。

    至于其他优于房地产的资产，实物领域无非还有实体企业、股票、债券。在经济承压的情况下，房地产投资（特别是一线和准一线城市）的稳健性还是相对强一些。

    优质学区房一直被看做是房地产领域的核心资产。学区房是否面临价值重估？往后看，学区房是比较好的投资资产吗？

    陆铭：在按片划分、就近入学的逻辑下，学区房的溢价来自于学校质量的资本化。换句话说，学区房的溢价实际上就是优质教育资源的学费。目前政策层面的改变会使得学区房的投资价值有所下降，中长期看，租售同权等政策将进一步削弱学区房的投资价值。中国房地产市场的主要问题是一线、准一线城市和三四线城市之间房价分化的问题，也就是空间错配问题。在同一个城市里，学区房和其他房子，价格是同涨同跌的。如果普通房子价格跌，而学区房价格上涨，这不是房地产市场的问题，而是优质教育资源变得更稀缺的问题。

    2020年下半年，中国楼市是否会出现“报复性购买”？

    陆铭：是否会出现报复性的购买，要考虑以下几个因素：一是压抑已久的住房需求是否会迎来一轮释放，这与两个因素有关，置换需求和购房需求，二是宏观政策，三是土地政策，四是取决于哪些城市。

    总体来讲，房产市场上的供求错配是中国房地产市场的症结。如果在一线和准一线城市加大土地供应和住房建设，所有问题都可以迎刃而解。可以针对拥有住房数量和面积较多的个人和家庭做结构性的需求控制，而不应该是一刀切，尤其是对于刚需购房、对于外来常住人口的购房需求限制是毫无必要的，按婚姻状态来限制购房更是荒谬的。目前房地产市场上的很多政策都找错了症结。（腾讯）