流动性宽松下的3月楼市异动调查：土地市场乍寒已暖一线.

无星无杠

流动性宽松下的3月楼市异动调查：土地市场乍寒已暖 一线城市率先复苏

来源：21世纪经济报道 张晓玲

　　“一个本来只想考及格的学生，竟然考出了100分。”

　　这句话用来形容蛇口太子湾再合适不过。作为深圳疫情稳定后第一个开售的千万豪宅项目，开发商原本抱着试试看的态度，没想到购房人热情高涨，开盘即售罄。

　　不仅是深圳，不仅是豪宅，这样好卖的房子还有很多。3月份，随着售楼处逐渐开放，一线城市的不少项目迎来了开门红。

　　另一边厢，未受疫情影响，开发商从2月就重回土地市场，在线拍地，上海、广州接连拍出地王，央企、国资房企表现积极。

　　2月份以来宽松的流动性和地方调控政策，支撑着开发商对后市的乐观；3月16日，美国将联邦基金利率区间降至0-0.25%，全球超级宽松开启，更加剧了国内对于房地产资产的信心。

　　开发商们普遍预计，在房住不炒基调下，今年政策将整体宽松，不排除地方有更多的支持方案出台；融资也对开发商大幅放开，境内公司债井喷。

　　不过从企业层面来看，这些利好将更多地集中到大型房企身上，行业“大鱼吃小鱼”难以避免。

　　受疫情影响，多位业内人士预计今年楼市销售金额将呈负增长；多家房企已经调低了年度销售计划，不再追求规模增速，而是将现金流平衡放在首位。

　　一线楼市再现局部“抢购”

　　2018年深圳“5000万蹲”的抢豪宅故事犹在眼前，在新冠疫情期间，类似的情节也在上演。

　　3月7日，蛇口太子湾·湾玺开盘，单价8-11万，总价2000万起、最高超过5000万，70套公寓当日清盘，12分钟卖了3.6亿。

　　原本佛系的开发商彻底兴奋了。3月13日，湾玺趁热打铁推出14套房源，4200万/套起步，仅8秒就售罄，卖出6亿。

　　豪宅如此，刚需盘也有代表。3月16日晚，沙井万科星城开盘，288套公寓仅用7分半钟售罄，收金近3亿。

　　如果说深圳是因为去年底的热度持续，那么北京楼市的复苏就更为明显。

　　据第三方机构中原地产调查，北京3月以来至少有40多个项目出现多套房成交；3月第二周成交23.04亿元，环比上涨30%。

　　3月第二周的上海新建商品住宅成交68149平方米，环比上涨26.10%；全市总计成交578套新房。这是自1月下旬以来，新房单周成交量最高的一周。

　　同时，受疫情阻挠线上选房依然火爆。新一线城市杭州热度超过了广州，万科天空之城196套房源三个半小时售罄。3月杭州预计有64个楼盘入市。

　　宅家已久的人们迫切地走出来看房、买房，这股“抢购潮”也早已在土地市场中蔓延。

　　中指研究院数据显示，虽然前两月销售成绩不佳，但是一线城市的土地市场却呈现出异然的境况。前两月北京和上海的土地出让金额分别达到673亿元和619亿元，排在前两位，土地出让金额TOP10城市仍集中在一二线城市。

　　TOP10企业1-2月拿地总额1413亿元，占TOP50企业的49.4%，国企、央企依旧是拿地主力。绿城在2月拿地最多，总共拿下10宗地，总金额达271亿。

　　华润置地排在第二，2月在北京买下3宗土地，耗资171亿元，其合作对象为中交、住总、首开和北科建。

　　这样的情景一直延续到了3月。中原统计显示，3月截至9日，合计成交过5亿地块20宗，杭州最为火热，售出4宗地块共79万平方米。

　　值得注意的是，此轮复苏无论是销售还是土地市场，都更集中于一线城市，北京、上海这两个压抑已久的城市表现最为明显。

　　而疫情期间突至的这波热潮，业界普遍认为与疫情下流动性宽松有关。2月，央行下调了1年期MLF利率10个基点，3月再定向降准共释放长期资金5500亿元。

　　随着16日美国的超级量化宽松计划出炉，方正证券首席经济学家颜色表示，今年或还有两次降准机会。

　　中原地产分析师张大伟认为，降准缓解了房企资金压力，有利于楼市降幅放缓，也让那些资金充沛的开发商更有余力去买地。

　　同时，降准之下房贷利率下行，也刺激了需求。58安居客房产研究院首席分析师张波认为，2月份央行调整了LPR报价，购房者房贷利率会减少，拉动市场提升。

　　房企生存和安全更重要

　　在调研过程中，一些开发商对突然涌上门的购房者显然没有预期，连称没有想到。

　　“原本以为过了3月人们才会来看房，我们近期重点都还在线上推广。”一家在2月份线上卖房非常活跃的开发商人士坦言，公司现场售楼处准备不足。

　　不过，放在整个城市甚至全国的背景下来看，3月以来这波热情买房的人仍然是少数，楼市整体难言回暖，有些人期待和去年一样的“小阳春”，还远没有到来。

　　张波预计，从商品新房角度，4月份的成交量同比去年可能会接近或持平。

　　这一判断显得乐观。对于当下及今年的市场，目前业界分歧仍然较大。

　　据不完全统计，疫情期间，全国20余个省市相继出台针对房地产的 “救市”帮扶举措，主要是帮开发商缓解资金压力。

　　但其中的一些举措被叫停。比如驻马店因降低首付比例政策被约谈等，同时海南省在疫情期间加码调控，推出全省域现房销售。

　　深圳市房地产中介协会认为，高层在疫情期间，多次约谈对楼市“松绑”过度的城市，显示“房住不炒”以及不会将房地产作为短期刺激经济的手段，这一基调没有改变。

　　对于行业而言，在疫情结束后，市场不会出现“报复性上涨”行情，“慢牛”才是未来市场的“新常态”。

　　张大伟则称，房住不炒意味着限购、限贷、首付放开这类重磅政策难以出现，从而制约着楼市上行的空间。随着疫情的演变，甚至不排除有些城市会出现下跌。

　　在疫情影响一季度销售、占比全年超10%的情况下，多数业内大佬认为今年市场总量很难再增长，预计会在去年近16万亿的基础上下降，也就是说，会出现十年来的首次负增长。

　　房企们对今年的业绩目标也没有那么乐观。时代中国、越秀地产等纷纷调低了年度目标。越秀计划同比增11.2%，时代计划仅增5%。

　　对他们而言，速度已不重要，重要是的生存和安全。越秀地产董事长林昭远表示，疫情发生以来，公司的首要原则就是确保现金流平衡，销售铺排和投资计划都要匹配现金流。

　　3月17日晚，万科发布2019年财报，管理层也强调了现金流管理的重要性。