佛山中院公布房地产审判典型案例

无星无杠

佛山中院公布房地产审判典型案例
反悔和推脱不可取 房屋买卖讲“金”更讲“信”

       近年来，在社会经济快速发展和全国范围的房地产买卖热潮带动下，佛山的房地产交易量一直居高不下，买卖双方在交易过程中引发的争议纠纷也逐渐呈现上升趋势。针对上述案件审判实际，近日，佛山市中级人民法院公布了几起典型案例，提示房地产市场参与主体诚信交易，共同营造公平清朗的市场生态环境。

    据佛山中院相关数据显示，2016年至2018年，该院受理房地产纠纷案件共计3663件。从2016年的703件上升至2018年的1483件，案件增幅较为明显。其中，在房地产纠纷中，房屋买卖合同纠纷（二手房）占比达37%以上。

    “房屋买卖合同纠纷一般发生在流通环节，这与房地产市场的交易活跃度有关。但同时我们在案件审理过程中也发现，不少买卖合同纠纷是由于买卖双方或一方缺乏诚信意识引起的。”佛山中院民三庭庭长吴健南表示。

    案例一

    买方明知房屋存在违建 以此主张卖方违约不获支持

    2018年6月6日，经中介公司介绍，李某看中了位于佛山市南海区的一套复式房，并在签订买卖合同之前到房屋处查看，对于房产证内容及房屋现状，包括房屋顶楼加建等都已知悉了解。随后，李某与卖方签订《房屋买卖合同》，合同约定总价款158.8万元，同时约定了定金、按揭付款的方式期限以及违约责任。

    然而，李某在支付定金后，因个人征信问题一直无法办理银行按揭贷款手续。其后，李某向相关部门投诉涉讼房屋存在违建情形，更以合同存在欺诈、重大误解为由，起诉要求解除合同，返还购房款，并赔偿违约金及其它损失共计16.18万元。

    一审法院经审理认为，李某在明知房屋顶楼加建部分有可能属于违章建筑的情况下，仍愿意并主动推动涉讼合同继续履行，故不存在欺诈、重大误解的情形，对李某关于违约金的诉请不予支持。

    随后，李某不服一审判决，上诉至佛山中院。佛山中院经审理认为，李某在订立合同之前，对涉讼房屋是否具有瑕疵是知情的，房屋无法交易的起因在于李某资金不够，并非房屋违建所导致。从双方微信聊天记录及政务短信等证据分析，无法排除李某为逃避违约责任而故意投诉的情形。李某明知房屋存在违建仍愿意签订合同，再以违建为由要求对方承担违约责任明显有违诚实信用原则，最终法院对李某诉请不予支持。

    案例二

    卖方与他人约定的居住权 不能对抗买方的房屋交付请求权

    2018年3月8日，买方何某与卖方邓某签订了《房屋买卖合同》，约定房屋价款共计83万元，收楼时间定于收齐房款后90天内，邓某需搬出房屋并交付给何某。如果出现卖方不按时交楼，则每日按房屋总价0.1%支付违约金。

    何某不久后依约支付了定金、首期购房款。同年3月15日，何某支付了尾款，并于当日与邓某办理了房屋过户登记手续。3月21日，何某取得该房屋的所有权。按照合同约定，邓某应当在收齐尾款次日起90天内将涉讼房屋交付何某使用。

    但90天过去了，何某的房子却收不回来。原来，第三人叶某以邓某承诺允许其无条件居住为由霸占该套房屋，导致何某至今无法收楼。多次协商不成，何某起诉邓某、叶某交付涉讼房屋并支付逾期交房违约金。

    一审法院经审理认为，邓某作为卖方，在合同约定的期限内未能向何某交付房屋，依照合同约定，应当承担违约金。因何某依法已经取得涉讼房屋的所有权，第三人叶某无合法依据霸占涉讼房屋，确已对何某行使房屋所有权构成妨碍，遂判决邓某及第三人叶某应交付房屋，邓某需支付相应违约金。

    随后，第三人叶某不服一审判决，上诉至佛山中院。佛山中院经审理后认为，买方何某已依约支付全部房款，房屋亦已登记在其名下，何某为房屋的所有权人，叶某作为涉讼房屋占有人负有交付涉讼房屋的义务。叶某主张邓某曾与他约定允许其无条件在涉讼房屋居住，即便叶某陈述完全属实，该允诺内容系叶某与邓某之间的约定，且居住权并非物权请求权，无法对抗何某所主张的涉讼房屋交付请求权。最终，法院判决驳回上诉、维持原判。