资本下乡新规！城里人不得购买农村宅基地

无星无杠

资本下乡新规！农业部发文：城里人不得购买宅基地 租期最高20年

      新修订的《土地管理法》，开始逐渐落地。

      9月20日，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（以下称《通知》）称，按照本轮机构改革和新修订的土地管理法规定，作出依法落实基层政府属地责任、严格落实“一户一宅”规定、励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅等七项工作规定。

      《通知》指出，建立部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体的宅基地管理机制。农村村民住宅用地由乡镇政府审核批准。乡镇政府要因地制宜探索建立宅基地统一管理机制，依托基层农村经营管理部门，统筹协调相关部门宅基地用地审查、乡村建设规划许可、农房建设监管等职责，推行一个窗口对外受理、多部门内部联动运行，建立宅基地和农房乡镇联审联办制度，为农民群众提供便捷高效的服务。要加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管，落实宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场等“三到场”要求。要开展农村宅基地动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地的各类违法行为，防止产生新的违法违规占地现象。要指导村级组织完善宅基地民主管理程序，探索设立村级宅基地协管员。

      《通知》还提到，鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。在尊重农民意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益要全部用于农业农村。在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。各地可探索通过制定宅基地转让示范合同等方式，引导规范转让行为。转让合同生效后，应及时办理宅基地使用权变更手续。对进城落户的农村村民，各地可以多渠道筹集资金，探索通过多种方式鼓励其自愿有偿退出宅基地。

      另外，《通知》强调，要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严格控制整村撤并，规范实施程序，加强监督管理。宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

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有关通知的内容，我们划一下重点：

01

严格落实“一户一宅”规定

宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。

经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

02

鼓励节约集约利用宅基地

严格落实土地用途管制，农村村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划。合理安排宅基地用地，严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田；涉及占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用手续。

城镇建设用地规模范围外的村庄，要通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间，满足符合宅基地分配条件农户的建房需求。

城镇建设用地规模范围内，可以通过建设农民公寓、农民住宅小区等方式，满足农民居住需要。

03

鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅

鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。

合同到期后，双方可以另行约定。在尊重农民意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。

闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益要全部用于农业农村。在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。

各地可探索通过制定宅基地转让示范合同等方式，引导规范转让行为。转让合同生效后，应及时办理宅基地使用权变更手续。

对进城落户的农村村民，各地可以多渠道筹集资金，探索通过多种方式鼓励其自愿有偿退出宅基地。

04

依法保护农民合法权益

要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。

严格控制整村撤并，规范实施程序，加强监督管理。宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

05

梳理分析

1.按照新修订的土地管理法规定，农村村民住宅用地由乡镇政府审核批准。即宅基地下放到了乡镇政府审批。

2.一户一宅，表述得很清楚，也就是说每户只可以拥有一块宅基地。而且这个宅基地的面积是有标准的，具体保准是多少，要按照你所在的省市规定执行。而已经形成事实的超标的，或者一户拥有多套宅基地的，要进行分类认定和处置。从这个说法来看，应该不会一刀切的一律收回。

3.比如说我不想在原来的宅基地住了，想换一个地方，如果通过审批了，你可以在新的位置获得宅基地一处，但是，你需要把自己原来的宅基地，还给村集体。通知里用了一个词，叫“建新拆旧”。

4.如果我手里有一块宅基地，我卖给了本村集体里符合条件的村民（该村民只能拥有一处宅基地），我卖了以后，自然我就没有宅基地了，那我可以申请吗？答案是不可以，除了这种情况以外，还包括出租、和赠与住宅的情况都不可以申请！

5.对于集体和村民把闲置宅基地用于经营的，政府是鼓励的态度，比如发展农家乐、乡村旅游、民宿等等。那些城镇居民和工商资本，租赁农民房不管是居住还是经营的，依照合同法租赁的期限不得超过20年。

6.城镇居民不可以购买宅基地，再说一遍，严禁城镇居民购买宅基地。如果买了，即使签了协议，也是不受法律保护的。如果城镇居民就想住在农村，是可以的，可以签订一个长时间的租赁合同，最长可以是20年。这是没问题的，也是合法的。

06

总结

从目前的政策实施来看，是在做收紧宅基地的一个动作。政策收紧，就会促使一些农民进城落户，从而加速城市化。不过，整体改革步伐还是比较谨慎的，如果有一天，农村的土地可以入市交易，不仅农民可获得更高的财富和收益，也必将加速城市化进程！

如果这块红利是一座冰山的话，当下也只是撬动了冰山的一角。而未来，会不会继续撬动它，还要时刻关注政策的变化！

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农村宅基地管理新政：严禁城镇居民购买，一户只能有一套宅基地

央村庄工作领导小组办公室、农业村庄部日前印发《关于进一步加强村庄宅基地办理的告诉》。《告诉》表明，村庄乡民一户只能具有一处宅基地，面积不得超越本省、自治区、直辖市规则的规范。《告诉》还表明，要鼓舞村团体和农人盘活使用搁置宅基地和搁置住所。

《告诉》清晰，宅基地是村庄乡民用于制作住所及其隶属设备的团体制作用地，包含住所、隶属用房和院子等用地。村庄乡民一户只能具有一处宅基地，应严厉依照同意面积和建房规范制作住所，制止未批先建、超面积占用宅基地。经同意易地制作住所的，应严厉依照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村团体。村庄乡民出卖、租借、赠与住所后，再请求宅基地的，不予同意。对前史构成的宅基地面积超支和“一户多宅”等问题，要依照有关政策规则分类进行确定和处置。

我国社科院村庄展开研究所研究员 李国祥：在村庄，农户在新盖住所的时分，有必要要依照这个规则，比方他假如多占，就要退出来。这样宅基地在一些要害的节点上，咱们加强办理就能够使村庄不至于紊乱，也不会形成农人的冲突、恶感。

《告诉》还指出，鼓舞村团体和农人盘活使用搁置宅基地和搁置住所，经过自主运营、合作运营、托付运营等方法，依法依规展开农家乐、民宿、村庄旅行等。城镇居民、工商本钱等租借农房寓居或展开运营的，要严厉遵守合同法的规则，租借合同的期限不得超越二十年。合同到期后，两边能够另行约好。

我国社科院村庄展开研究所研究员 李国祥：依据查询，全国大概有10%左右的宅基地是搁置的。咱们现已依照三权分置，把这个使用权这个商场适度放活，答应他们来租借，可是咱们也有必要把所有权不变和资历权维护做好。

20年之内，农户假如签订了合同，依照新的三权分置，你把使用权流转给投资者，投资者在这20年之内，他的权益同样是得到维护的。

（来历：央视财经）