楼市振荡向下

无星无杠

楼市振荡向下

来源：21世纪经济报道 唐韶葵

　　金秋十月，楼市暗淡。

　　中原地产研究中心数据显示，国庆长假楼市整体平稳，并逐渐出现继续回落现象，由于网签数据滞后，暂时无法看到市场全面数据，但整体看，国庆期间大部分城市网签暂停。

　　从典型城市网签量看，北京新建住宅国庆前6天网签29套，二手房住宅网签35套，10月7日，二手房13套（2018年10月7日7套），与2018年相比有涨有跌。

　　国庆期间，上海中原地产监测数据显示，全市二手房新增挂牌7509套，是下半年以来挂牌新增量最低的一周，比去年同期减少21.3%。并且从一些门店来访情况看，来客量也出现明显下滑。

　　市场成交量下降，也伴随着房企促销及土地市场的下滑。很多房企在国庆期间展开了新一轮促销，如世茂、金科等推出首付分期优惠，希望锁定客源；华夏幸福采用首付付款条件优惠活动，加速回现；雅居乐、金地、金茂等在南通和徐州项目上给予价格优惠；新力、禹洲、中骏、金辉、融信、融创等在南昌、郑州项目均出现优惠促销。

　　此时，二三线城市市场已有变化，房企在保业绩而换仓上已展开动作。反观热点二线城市的土地市场，向下趋势有迹可循。10月10日，南京主城有8幅地块集中出让，其中，南部新城一幅住宅地块爆冷，被南京交通投资置业有限公司以底价8.1亿竞得，楼面地价16597元/平方米。这幅地块相比今年7月金茂所拍地块，地价下降了近1.3万元/平方米。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，从最近市场看，部分城市降温已开始出现，多个城市的新建住宅与二手房住宅市场，均出现降价促销。除深圳外，大部分热点一二线城市出现了小阳春继续退烧的现象。

　　整体看，一二线城市，9月楼市成交量环比8月均无明显上涨，楼市告别金九。北京、南京、深圳、宁波、福州等城市的库存都有不同程度上升。

　　实际上，楼市已经多年没有金九银十，2019年以来，房价下降出现从点到区域的扩散。热点城市逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。

　　成交量不容乐观

　　国庆期间，21世纪经济报道记者走访了上海部分区域市场。中介小刘（化名）透露，近期买家来电咨询的不多，但卖家却不断增加。

　　这或许为胶着的成交打开一条缝隙。小刘跟了好几年的一名客户，在2016年上海楼市处于高位时买入嘉定新城一手房，精装修3房大户型，最近以500多万出售，算上各种税费亏损约30万。

　　来自上海中原地产的反馈，卖家挂牌价格仍以市场价为主，部分心态比较平和的会主动下调1-2个点挂牌，以增加看房量，促进成交。目前，议价范围仍维持在3%-5%左右，一些品质较好的房源在价格让步下，容易快速达成交易。

　　相比之下，刚需房源挂牌量价相对稳定，但一些高总价房源尤其是总价过千万的仍有不少压力。比如嘉里华庭中区140平方的一套带车位房源。9月中旬挂牌1300万左右，现

　　在降了50万，只比近期成交的一套低层房源总价高了30万。

　　新建商品房市场，由于网上房地产系统调整，十一期间数据统计有所滞后。虽然没有数据直接反映，但中原地产市场分析师卢文曦认为，市场表现依然有据可寻。尤其是市场分化依然明显，今年以来，上海市区盘去化略优于郊区项目，近期楼盘表现不一。

　　比如宝山某项目喊出了购房送宝马5系，此外，国庆假期认购指定房源就送华为最新款手机，营销活动赚足眼球。

　　十一长假成交缩水，一方面是惯例，不少客户出去游玩，对楼市的关注度下降，加上当前楼市稳定，买家没有入市急迫感；另一方面，国庆前两天天气不佳，某种程度上也影响看房计划，对成交有一定影响。此外，基于9月新盘供应量猛增，价格优势也比较明显，越是市中心区域，和周边二手房价格倒挂的现象越明显，分流客户的同时也给区域内成交带来压力。

　　卢文曦指出，长假市场能显示出当前市场心态，一些去化不佳的项目为完成销售指标加大营销力度，而没有后续压力的楼盘则放缓脚步。最重要的是，随着上半年一批需求集中释放后，新增需求的接续，成为制约成交的阻碍。本质上，上海调控政策并未发生改变，因此市场需求受到抑制。虽然当前二手房容易达成交易，但也不至于掀起一波行情。加上9月二手房成交数据表现一般，也会使信心受挫，预计10月成交仍是震荡下行格局。

　　此前，由于限购放松而大热的临港板块，也陷入瓶颈，中介张冲（化名）透露，由于此前不少楼盘对客户承诺先交定金，等具体细则下来可网签，而如今细则一直未出，该板块成交也面临下滑。

　　上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾指出，10月8日起房贷利率变化对市场的影响有限，一是因为对月供金额影响不大，二是在目前房住不炒的方针政策引导下，市场以稳为主，尚不存在造成巨大波动的因素。从累计销售同比来看，维持在50%，向下趋势“似乎”暂时止住。

　　“金九银十”不再

　　张大伟认为，每年备受关注的楼市“金九银十”，因为在历史上曾经9-10月占据了全年楼市最重要的比例，但随着气候变化，混凝土对温度的要求变化，叠加2009年以后房地产调控政策对市场周期的影响远大于购房者自发行为。另外10月份的长假，也使得一二线城市很难再有明显的购房潮。

　　综合多家机构数据显示，1-9月热点一二线城市的新建住宅成交量因为小阳春出现轻微上行，22个热点城市合计住宅签约113.1万套，相比2018年同期的112万套轻微上涨2.8%。22个城市里前9个月有13个城市同比上涨，其中，北京前9个月签约住宅2.7万套因为限竞房供应增加，相比2018年同期的1.5万套上涨了76%。

　　张大伟指出，2019年春节后的小阳春，因为后续各种政策加码影响，在三季度逐渐退烧。加上楼市调控重压，信贷收紧，特别是对10月8日新的LPR计算利率方法的关注，使得最近市场再次观望。

　　调控密集也导致楼市逐渐趋稳：2018年前9个月房地产调控385次。从调控政策密集程度看，2019年前9个月合计415次调控，平均每个工作日有2次以上调控，刷新了历史纪录。2019年是房地产政策最密集的年份，而在房地产政策内容里，过去很少提及的房地产金融风险在2019年密集提及，累计看，中央各部委在2019年累计已经发布过25次讲话或政策，要求防范房地产金融风险。

　　虽然当下房价上行城市依然较多，但市场已经出现逐渐平稳迹象，调控政策严格的北京、上海、杭州、南京、合肥等城市，房价下行苗头出现。具体表现为：热点城市开始进入卖不完时代，一二线城市的土地成交平均溢价率跌至近2年最低点。市场上底价成交成为主流。业内人士指出，后市走势如何，主要看10月8日的各地信贷报价情况，以及10月20日的LPR定价。

　　近期，二线城市一二手房市场成交差异化明显，房企也在积极换仓过程中推出降价促销策略。兴业、中泰等多家券商统计，厦门热度延续，苏州5月11日调控加码，成交数据近期逐渐走弱。厦门二手房成交套数，国庆前一周同比增加40%，环比增加15%，九月以来累计同比增加42%，年初至今累计同比增加163%。

　　苏州国庆前一周（下同）同比减少11%，环比增加13%，九月以来累计同比减少21%，年初至今累计同比增加32%。

　　成都、南京持续回暖，杭州近期开始走强。二手房成交套数，成都同比增加34%，环比增加36%，九月以来累计同比增加18%，年初至今累计同比增加36%；南京同比增加129%，环比增加23%，九月以来累计同比增加73%，年初至今累计同比增加24%。杭州同比增加81%，环比增加31%，九月以来累计同比增加36%，年初至今累计同比减少11%。

　　同策咨询研报显示，国庆期间，主要一二线城市中的南昌、郑州，主要三四线城市中的南通、镇江、扬州、徐州等城市，有房企项目出现较大价格优惠，其他城市优惠力度普遍较小，武汉由于政府管制原因，基本没有出现较大的促销活动。

　　部分房企对于战略性退出城市或区域，一般采取大幅降价清仓策略，比如某头部房企9月中因桂林项目大幅降价而被当地政府暂缓备案。