“十一”楼市调研：强二线城市新楼盘开盘即售罄

无星无杠

“十一”楼市调研：强二线城市新楼盘开盘即售罄

来源：中国证券报

　　正值楼市“金九银十”之际，这个“十一”假期看房的人还能否再现此前人山人海的盛景？

　　中证君假期走访北京、厦门、南京、苏州等多个热点城市楼盘了解到，严格的调控政策下，购房者对后市预期平稳，因此并不着急赶着在“十一”假期看房购房，“货比三家”、“持币观望”的心态明显。售楼处鲜有人气爆棚的状况，在北京，“十一”假期售楼处的人气甚至不如平时周末。

　　北京：网红盘也打折

　　北京自2017年开始显著加大土地供应，并且出让的地块大多属于“限房价竞地价”的地块，即在拍地之时起就已经限定了未来房屋出售的最高房价。因此，目前北京市场的绝大多数在售新建纯商品房住宅都是限竞房。

　　限竞房的集中入市，增加了供应，同时拉低了周边二手房的价格，起到了引导楼市价格理性回归的作用。

　　同一时期项目扎堆入市，还面临着市区二手房的激烈竞争，销售压力倒逼之下，不少开发商不得不在限竞房房型设计和软装方面下功夫。

　　中证君节日期间走访了数个限竞房“网红盘”。

　　位于昌平区的某新盘是目前京城关注度排名前三的限竞房A项目，二期项目今年5月入市，推出了120平米、140平米和160平米的三居、四居户型。该项目最大的看点是引入了该地产集团的豪宅产品线，南向大面宽、低容积率、一梯两户、新风系统、室内恒温系统同时精装修交房，均价在5.5万元/平方米。

　　中证君了解到，尽管去化速度居前，但这一项目至今尚未售罄，除120平米左右户型外，140平米和160平米的户型仍有不少可供挑选。

　　位于A项目不远处，即将开盘的B项目在产品设计上也是下足功夫。除了南向大面宽、新风系统、地暖和精装修交房的类似配置外，B项目主打高得房率，B项目的销售人员对中证君表示，B项目的多数户型得房率在85%以上，顶楼赠送30平米的露台，底层赠送花园面积，项目均价目前尚未确定，但预计与A项目差距不大。

　　中证君发现，即使是网红盘，“十一”假期也人气不旺。“房价现阶段不可能上调，‘十一’假期大家都出去旅游了，这几天来看房的甚至不如平时周末人多。”某项目销售对中证君表示。

　　合硕机构首席分析师郭毅对中证君表示，限竞房扎堆入市，竞争日趋激烈，开发商不得不在产品上积极做加法，相比以往，限竞房产品力提升聚焦目标客户的切实的生活需求，比如加大南向面宽，优化空间功能，注重生活细节的精装等等，当下的限竞房则向着更“好住”的方向在努力。另一方面则在售价上做减法，加快去化。

　　中证君在走访这些网红盘时发现，即使是网红盘，购房者若意向明确，实际能要到不小的优惠力度。某网红楼盘销售表示，若能全款买房，装修部分可打8折，算下来实际能够优惠接近20万。而全款的付款周期实际是可以协商的，要求并不苛刻。

　　某楼盘销售对中证君表示，参与排卡需要交20万元定金，交完定金后即可享受总价一个点的优惠并可优先选房，同时定金随时可退。在看完样板间后，该销售悄悄对中证君表示，排卡意向定金付2万也行，同样可以享受到前述一系列优惠条件。只要符合购房和贷款资格，销售可以根据客户的情况设计符合客户需求的付款周期和贷款方案。

　　强二线城市：新楼盘仍抢购火爆

　　近年来，厦门、郑州、武汉、南京、苏州等强二线城市崛起，这些城市产业发展潜力大，配套设施不断完善，吸引了大量人才落户。

　　中证君在“十一”假期走访这些强二线楼市时发现，尽管这些城市新建住宅价格走势平稳，但携上一轮价格大涨的余威，购房者仍看好楼市前景，不少新盘价格坚挺，难有议价空间。

　　中证君走访了厦门地区多处新楼盘，多个楼盘在黄金周并没有推出促销活动。市区总价在500万左右的洋房住宅项目，最大优惠只是买房加购车位可享总价减10万的优惠。不少楼盘小户型开盘当天便宣告售罄。

　　厦门地区多位销售人员向中证君表示，厦门地区在售新盘均价在4万-6万/平方米，最贵的项目开盘价超过10万/平方米。除了地段和装修差异外，周围配套是最大卖点。

　　在苏州、南京等地区，这些地区老城区新楼盘项目基本被别墅和洋房包揽。从走访结果看，市区新楼盘项目均没有促销活动。

　　以位于苏州姑苏区某楼盘为例，在售楼盘全部为别墅项目。该项目于2018年底开始销售，目前联排、叠拼、独栋、复式等户型一应俱全。

　　据销售人员介绍，该项目目前实行“一房一价”，总价2000万元起步。均价在4万-6万/平米。按照户型和所在位置，价格差异较大。“靠近湖边的位置，均价都在6万/平方米。”

　　上述销售人员称，苏州地区别墅项目也限购，外地户口需要交够2年社保，受购房资质和贷款限制的影响，去化速度有限，所以现在还没卖完。但是，项目不会降价。毕竟是姑苏老城区，景观和教育配套都是其他城区不能比的。项目是本土开发商拿地，地段十分稀缺。除非公司需要现金流，否则不会大规模促销。

　　中证君走访南京地区发现，楼房销售人员在“十一”假期干劲十足。在景区附近的地铁、商场发传单的人员比比皆是。但是，所售项目却不是南京的楼盘。多数位于镇江句容，与南京远郊江宁区仍然有较远的距离。

　　中证君了解到，这些项目多数不限购，可以供外地人购买。由于项目距离市区较远，为了吸引购房者，项目交房均为精装修。多数户型较好，89平米可以做到三居室，得房率超过80%。此外，部分项目还有赠送面积。

　　不过中证君了解到，在这些强二线城市，尽管不少新盘价格难有商量空间，但在一些区域，一手房和二手房价格已经出现了倒挂的情形，即周边二手房价格实际成交价格低于一手房价格。这意味着，这些城市的一手房的价格存在一定的泡沫，购房者仍需理性看待。

　　中原地产首席分析师张大伟对中证君表示，从最近的市场看，部分城市降温已经开始出现，多个城市的新建住宅与二手房住宅市场均出现了降价促销现象。除深圳外，大部分热点一二线城市的库存都有不同程度上升。在楼市调控重压不改、信贷收紧的背景下，特别是目前的LPR计算利率方法下，实际房贷利率并未降低，这使得最近市场再次观望。从市场看，热点城市房价开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。

　　蓄客冲刺四季度

　　从一线城市的情况来看，尽管“十一”假期市场人气不旺，但地产商和销售仍通过一系列活动积极蓄客，全力冲刺四季度。

　　上述A项目销售对中证君表示，11月A项目周边将推出70平米和90平米的两居和三居项目，尽管产品配置不及A项目，但由于总价低，预计去化速度将快于A项目。目前他们也在向那些预算不足的客户积极推荐这一项目。

　　B项目计划10月底开盘，冲刺四季度的意图明显。该项目销售对中证君表示，目前该项目正在积极吸引客户看房，购房者如果能介绍新客户，还能够享受更多折扣。

　　克而瑞地产研究中心的数据显示，9月在推案量上升、促销力度加大的推动下，百强房企业绩较7、8两月提升明显，单月权益销售金额环比增长23.9%，增幅较去年同期提升近11个百分点。

　　从业绩表现来看，受益于供货力度的加大，9月TOP50房企中有超过8成的企业单月业绩环比提升。如恒大9月单月实现全口径业绩规模830亿元，较8月环比大幅增长73.6%，世茂和阳光城房企9月实现单月销售金额320.9亿元和271.9亿元，分别环比增长49%和60.3%。

　　从目标完成情况来看，截止到9月末，在年内设定了全年销售目标的房企中，近4成房企目标完成率达到75%以上，另有近4成房企的目标完成率处于65%-75%区间，剩余房企目标完成率未达到65%。

　　克而瑞认为，四季度是房企冲刺全年业绩目标的关键期，从房企的中期披露来看，多数企业供货节点多集中在四季度，将为业绩冲刺提供有力保障。相信在企业增加货量供应、加强营销力度之下，四季度房企整体销售规模会有一定的回升。