险资投资房地产边界何在？

无星无杠

险资投资房地产边界何在

来源：南方网

　　2019年，调控频仍、融资收紧的中国房地产行业，依然蕴藏机会，大量的险资持币在侧，伺机入局。

　　中国平安就是一个典型样本。7月26日，中国金茂公告，平安通过配售及有条件认购，买入公司15.20%股份，成为第二大股东。

　　至此，平安已持有至少5家大型上市房企的股份，其他如中国人寿、新华保险、前海人寿等险资均持有大量上市房企股票。

　　自2014年掀起地产股投资热潮以来，虽然保险资金投资上市公司股权的政策多有变动，但险资对地产公司的兴趣从未停止。

　　今年1月28日，银保监会发布相关文件，鼓励保险公司使用长久期账户资金，增持优质上市公司股票和债券，其中包括房地产。此次平安投资中国金茂，更是在险资参与央企、国企混改的背景下发生。

　　纵观近年来的险资入股房地产，一个原则是扮演长期低成本资金、机构投资者、纯财务投资的角色，但也发生过险资过度介入企业经营、爆发矛盾的案例。

　　未来，围绕险资对上市房企的股权投资，如何防范所投企业的财务风险，实现自我资金的保值增值，同时守住财务投资者的边界，依然是一个值得探讨的问题。

　　险资扎堆投资地产股

　　根据协议，中国平安购买约17.87亿股股份，配售价为4.8106港元/股，此外还将认购约1.54亿股股份，认购价为4.8106港元/股。

　　上述交易完成后，平安资管香港持有中国金茂现有已发行股本约15.42%，占其经认购事项扩大后的已发行股本约15.20%，成为中国金茂第二大股东。

　　这是中国平安继2018年入股华夏幸福，并在今年1月增持后，再次投资上市房企股份。

　　更早之前的2015年，平安试水买入9.9%的股份，成碧桂园第二大股东。此后三年内，平安又陆续入股三家房企，成为旭辉、华夏幸福和朗诗的第二大股东。

　　截至目前，平安已在上述几家房企股权投资约330亿元。

　　除了平安密集入股房企，其他险资如人寿、安邦、新华等保险公司也都频频向房企示好。

　　截至目前，中国人寿已成为远洋集团、恒盛地产的第一、第二大股东；前海人寿及其一致行动人钜盛华仍为万科第二大股东；安邦保险则持有金融街、远洋地产、金地集团、万科A、保利发展等公司的股票。

　　据21世纪经济报道记者不完全统计，约有30家主流房企前十大股东中，均有险资股东进入。

　　另据银保监会数据，今年截至2月，险资入市资金已经达到超2万亿，投资规模占比上升至12.51%，主要流向了银行、房地产等行业。

　　作为险资投资房地产的“领头羊”，在2018年业绩发布会上，中国平安集团总经理任汇川表示，房地产投资是银保监会相关政策范围内、正常的保险资金应用投资，属财务性投资。

　　据任汇川介绍，目前平安7万多亿的总资产中，地产相关的债权、股权及物权的资产占比不到3％。

　　国家允许保险公司险资的不动产投资比例为30%，平安2.8万亿保险资金中，地产股权、债权和物权投资占比7.5%。

　　险资角色之辨

　　险资为何“青睐”房地产公司？其进入将对房企产生怎样的影响？

　　首先是险企自身的压力。据银保监会数据，今年上半年保险业原保险保费收入达到2.5537万亿，但受经济下行压力的影响，手握“巨资”的保险公司可投资的领域收窄，投资收益压力日增。

　　险资需要寻找更好的投资标的。平安不动产有限公司董事长兼CEO邹益民认为，从全球来看，不动产投资一直都是各项投资里不错的选择。

　　2018年，A股上市的房地产公司平均ROE达到10.3%，净利润增速为20.8%，盈利能力及成长性均远高于其他行业，房地产行业在大类行业中的ROE（净资产收益率）水平排名TOP 2；截至2018年末，万科、招商、华润、龙湖等龙头房企ROE均在20%或以上。

　　以平安投资碧桂园为例，平安在2015年4月以约2.816港元/股的价格购入碧桂园22.36亿股，到2019年7月26日收盘价格为11.08元/每股，浮盈约136亿元。

　　从房企的角度来看，他们也希望引入低成本的长期机构投资者，补充资金、做大规模。

　　保利发展就认为，险资入股让其有了更多长线投资者，资金和战略腾挪空间更大，有望抢得房地产行业并购整合先机。

　　此外，险资入股央企、国企地产公司，也是参与国企混改的标志。中国金茂就是平安参与的较大的央企级国企混改投资之一。

　　中国金茂表示，引入平安作为第二大股东，在市场化央企混改的征程上迈出了关键性的一步，充分市场化有利于进一步激发企业活力，最大化股东利益；平安作为第二大股东，将与中国金茂在多个层面深化合作，发挥战略协同。平安雄厚的实力将为金茂提供有力支持，加速公司跨越式发展。

　　但险资有时也是一把双刃剑。房地产证券分析师祁泽金认为，险资介入上市公司董事会，主要目的是控制风险，若与管理层产生矛盾，导致业务经营受损，并不是保险公司本来的目的，因此原则上来讲，险资应作为财务投资者，不参与公司的经营管理。

　　“但险资持股比例大的公司，险资作为大股东拥有决策权、表决权，说完全不参与公司决策运营是不可能的。”祁泽金说，如果保险公司打破惯例，参与上市公司的经营，则可能产生不利的影响。

　　早在2015年，宝能系前海人寿举牌万科，爆发了资本市场著名的“万宝之争”，管理层认为宝能系是“野蛮人”，不欢迎其进入；宝能系则提出要罢免万科董事会。

　　入股金地的险资生命人寿、安邦人寿，也曾否决公司的跟投制度，对公司经营产生直接影响。

　　目前，平安持股华夏幸福超过20％，已是多家房企第二大股东并已进入华夏幸福董事会，其对公司经营管理的影响是微妙的。

　　祁泽金表示，目前关于规范险资股东在上市公司中的行为边界，还没有具体的政策、法规去规范，未来肯定会有具体的细则出台。

　　中国平安方面强调，在上市房企的股权投资中，坚持做财务投资者。平安首席投资官陈德贤表示，平安会精选估值相对比较低、分红好、经营稳健的一些优质上市公司，做长期价值投资，从而以匹配保险长期负债，分享优质上市公司成长收益。

　　（21世纪经济报道 张晓玲,陈小榕 编辑：包芳鸣）