住宅拟按套内面积交易？住建部征求意见稿

无星无杠

    买了一箱水果后，发现包装用的纸箱占了1/3分量，我们知道这是欺诈；但如果买100平方米房子，套内使用面积却只有70平方米，售房者会说，这是“常理”。  

  近日，这个所谓“常理”有望终结。  

  住房和城乡建设部住建部公布38项征求意见稿，其中，《住宅项目规范(征求意见稿)》提出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”  

  这是住建部首次在官方文件中，明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

  这是否意味着，房地产交易将正式告别“公摊面积”？  

  尽管此说为时尚早，但有成语道：“一叶知秋。”在长安君（微信ID:changan-j）看来，至少这个意见稿在释放一个鲜明信号，核心是八个字——“民有所呼，政有所应”。  

  “天下购房者苦公摊久矣”  

  住宅，关系每个人的切身利益。而对购房者而言，“公摊伤民”。  

  自1998年进入商品房时代开始，由购房者分摊购买的共有建筑面积这个“行业习惯”，就一直广受诟病。买房者，不仅要为实际的栖身处付钱，电梯井、垃圾道、设备间、配电室、值班警卫室……这些面积不小、又难以测量的“公摊”，也不知不觉成了一头吸金的“巨兽”。  

  由于缺乏法律约束，公摊系数还连创新高。  

  近年，在山东高密，甚至出现了公摊达52%的“神仙楼盘”。

    一边是公摊面积“雾里看花”，人防工程等国家明文规定不属于共有部分的结构，被一些开发商计入公摊；另一边，购房者明明掏了钱，公摊却又被开发商划成车位，二次出售……难怪有老百姓慨叹“天下购房者苦公摊久矣”。  

  在长安君看来，此次征求意见稿，正剑指这一积疾。  

  “触动利益比触动灵魂更难”。有人说，改变计价制度会造成住房市场波动；有人说，公摊是地方政府“调控楼市”的暗器；有人说，围绕着公摊这块“唐僧肉”，已经形成纵横交错的食利者群体，牵一发而动全身，阻力重重。  

  但征求意见稿在昭示：“历史遗留”不是借口，回应民意方显担当。  

  决定改革方向的根本尺度，不是能不能出政绩，也不是会不会提升几个指标，而是要看能不能让人民有获得感，能不能让百姓成为利益的最大享有者。因此，越是盘根错节、根深蒂固的老毛病，就更应该提早着手纠正。

    “民有所呼，政有所应”。  

  近年来，一枚枚行政审批印章被送进了博物馆，机构改革提高了效率、“裁”掉了慵懒，个人所得税改革成为不分行业、不分阶层的流行话题。行政限权、机构调整、减税降费……哪一项不关乎老百姓真金白银的利益？又有哪个不曾被认为“困难重重”、“难以落地”？  

  改革只有进行时，改革没有休止符。  

  正如习近平总书记所说：“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标。”切记这句话，它是担当与否的试金石。

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    让房屋买卖“可计算、可监督”  

  征求意见稿的意义，绝不止于一种态度宣示。  

  一旦正式面世，它更是一款实际的监管利器。砍向“公摊”这头巨兽身上，附着的种种不对等、不透明、不公平。  

  有业内专家认为，公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”。因为，除了开发商，购房者很难拿到有详细公摊情况的测绘报告，这导致公摊面积存在很多猫腻，比如重复公摊、重复收钱；再比如，日后的供暖费、物业费等，各家公司往往要加上公摊面积收取，这又给购房者造成一笔超额支出。  

  而要从制度上堵住这一漏洞，或许可从“按套内面积交易”始。

  因此，它的真正意义在于让住房市场更可计算，更可监督，更具有透明性。  

  对购房者而言，更透明意味着能更充分行使权利。  

  过去，消费者只能按照房产证记载的面积交钱付费。而以后，购房者再不必为讨个明白，连跑数个部门，通过专业测量机构为“寸土必争”。房屋套内有多大，又需要为哪些面积买单，明明白白，一目了然。  

  对监督管理机构而言，更透明意味着能够进行更有效的监督。  

  车库、停车位、附属商业设施到底算谁的，是监管中让人挠头的问题。开发商固然付出了建设费用，可购房者也拿出了真金白银。因此，转卖权归谁？收益应该给谁？这些模糊问题，今后将清晰明白，有效减少扯皮。

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  （注：某住宅产权登记显示，专有建筑面积63.43平方米，分摊建筑面积21.04平方米。）  

  对住房市场而言，更透明意味着更健康的发展环境。  

  在市场里，价格就是信息，价格决定了该生产消费多少商品。按套内面积计价，将价格锚定在与房屋用途最核心的套内面积上，避免了公摊与室内“眉毛胡子一把抓”造成的价格扭曲。更健康合理的住房计价标准，无论对住房消费、政府调控还是市场发展，都具有基础性的积极意义。

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      免住宅单价上涨，考验法律衔接能力  

  有业内专家评价，中国的房地产管理行业标准在不断优化，“按套内面积计算”是住房产业发展到成熟阶段的必然结果，也是与国际接轨的表现。  

  这也不难解释，为何征求意见稿甫一面世，立刻引发热议。  

  舆论在广泛叫好的同时，也有人担心，从成效看，改革会不会“换汤不换药”；有网友甚至调侃：“羊毛出在羊身上，按建筑面积算，每平米一万二，改成套内面积，每平米一万六。”  

  这的确值得警惕。  

  其一，房屋总价也许不会仅因为计算标准的不同而改变。毕竟，绿地、道路、楼道等公共部分，是日常生活所必须的，其成本仍将由购房者买单。其二，也要防止开发商借计价“转轨”哄抬房价，或者借机“压缩”公共活动空间、“缩水”公共空间的建设和服务质量。  

  如何避免“好事变坏事”？在长安君看来，唯有更具精细度的法律规范，更有前瞻性的制度设计。

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  从立法上，该文件还在征求意见期，假如顺利诞生，在性质上也是工程建设标准规范，是对建设活动化“底线”的规则。而我们的商品住房在购买、保有过程中，还有各自的法律、法规和规范性文件。比如，《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》，都各有负责。  

  因此，如何让这些办法、条例，与住建部的规范“顺利衔接”而非“相互打架”？是需要执政者首先破解的难题。  

  此外，与立法同等重要的是一句老话：“徒法不足以自行”。  

  新规一旦出台，如何与存量市场、既往实践相衔接，还需要周密的论证与部署；在转轨期内，做好对不法行为的监督、纠正、惩戒工作，更需要有力的执法措施。因此，在纸上写下“按套内面积计价”的文字，只是第一步。要真正呼应民之所盼，需要把思路理得更缜密、目光放得更长远、步子迈得更坚定。

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    习近平总书记在新年贺词中说：“我们都在努力奔跑，我们都是追梦人。”  

  追梦路上，相信住建部会有许许多多的同行者。

  因为梦的方向，就是老百姓幸福生活的方向。