12月已有四地调整楼市政策，房价大涨还会卷土重来吗？

无星无杠

  12月已有四地调整楼市政策，房价大涨还会卷土重来吗？

  取消限价全国第一枪来了。

  继菏泽取消限售令后，湖南省衡阳市房地产业协会官方网站发布通知，由于本地房地产已回归理性，将自2019年元旦起将暂停执行限价令。限价主要是针对一手房价格，在本轮调控中，一手房限价成为了抑制房价上涨的重要抓手之一。衡阳由此成为目前首个明确宣布取消限价的城市。

  衡阳市发改委与衡阳市住建局联合发布的名为《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》（后简称为通知）中明确提出，由于目前衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定，经研究，决定于2019年1月1日起暂停执行《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》(衡发改价控[2017]6号)（后简称为限价通知），今后将根据衡阳市房地产市场发展情况及上级文件精神，适时调整市城区新建商品房销售价格行为有关规定。

  发布该通知的衡阳住宅与房地产信息网主管单位即为衡阳市住建局。截至记者发稿时，记者多次拨打衡阳市发改委和住建局电话均无人接听。

  衡阳市限价令始于2017年年底，限价通知内容有八大点，其中的核心内容有以下三点：

  一、市城区新建商品房实时销售价格明码标价管理。

  二、开发企业要合理制定销售价格并申报。申报价格偏高或涨幅偏高的开发项目暂停办理预售许可申请。

  三、开发企业自取得商品房预售许可证后，需在衡阳房产交易网向社会公布，公布价格为楼盘最高价格，开发企业不得擅自在实际销售价格中突破监制价格买卖。

  中原地产首席分析师张大伟表示，从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主，但之前过于严厉，部分城市楼市出现明显调整，局部市场会有政策微调的可能性。衡阳是一个典型的三四线城市，市场均价只有6000多，衡阳房价从2018年9月开始有所回落，当下市场继续维持限价的意义的确不大。但对于其他城市来说，购房者的预期可能出现微调，对房地产政策宽松抱有期待。

  三四线城市面临压力

  自从菏泽打响调控松绑第一枪以来，目前已经有广州、珠海、杭州、衡阳等四地推出了相关房地产调控政策，政策主要着眼于通过取消限售、限价等方式提升市场的活跃程度。

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菏泽与衡阳都是三四线城市，经济总量和人口流入情况并不突出，为何成为率先微调的城市？

    受房地产市场转冷影响，今年三季度以来大部分城市土地出让金增速均为负。相较于一二线城市，三四线城市财政收入相对更加依赖于土地出让金。

  恒大研究院的一份房地产行业研究报告预计，2019年，伴随棚改货币化安置的大幅下降，去库存红利消退，2019年房地产销售面积预计同比出现下滑，这是2015年以来首次负增长。

  其中三四线城市销售面积预测最为悲观。恒大研究院研究员夏磊指出，三四线房地产销售面积占全国总量之比达到64.1%，预计2019年销售面积同比下降6.9%，增速降低8.4个百分点，销售面积下滑幅度远大于一二线城市。

  夏磊认为，增速降低主要由于基数高，棚改货币化大幅减少和一二线市场降温传导影响。三四线走势决定全国走势，棚改货币化走势决定三四线走势。预计2019年三四线棚改货币化带动销售面积增速7%，较2018年下滑6.5个百分点。

  恒大研究院研报指出，随着自主决策权限增加，地方政府将合理权衡保增长稳财政和稳房价，适度修正前期调控措施。三四线城市地方政府将集中清理不合时宜的调控政策，如限售、限价、限签。这些政策是在炒房活跃、房价非理性上涨时期的应急措施，当前市场降温，政策退出时机逐步成熟。限售限制产权自主交易，影响业主资金周转和自住性购房；限价人为扭曲价格，导致新房二手房价格倒挂；限签造成网签堰塞湖，房价统计数据失真。

  严控基调未放松

  多地陆续释放微调信号，是否意味着房价大涨还会卷土重来？

  记者采访多位相关地市人士了解到，多地近期颁布的微调政策大多是根据本地实际情况出发，对市场直接影响有限，更多是心理预期层面的支持。

  例如菏泽目前“人等房”情况突出，很多二手房也是期房，加之本地是熟人社会，购房后何时过户均可商量，因此取消限售对市场的影响并不大。

  而近期放松限购资格的珠海市金湾区和斗门区位于郊区，目前周边配套还不完善，是珠海市的房价洼地，交易也比较冷清。在目前整体房地产市场降温的背景下，即使放松限购政策也难以对当地的市场产生立竿见影的效果。

  张大伟认为，从目前已经出现松绑政策的菏泽、衡阳等城市看，因为这些政策都不是最影响市场的关键性政策，信贷政策不宽松，楼市很难有太明显的方向性变化。从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主。

  不过张大伟同时强调，未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，因此稳房价仍是地方政府房地产调控的出发点。