楼市入冬 北上广深二手房价全部下跌

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楼市入冬 北上广深二手房价全部下跌

  国家统计局表示，据初步测算，从环比看，4个一线城市二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。新建商品住宅销售价格方面，四大一线城市也好不到哪儿去！10月环比来看，相较9月份，北京、广州微涨0.2%，上海涨0.1%，深圳则下降了0.5%。同比增长方面，深圳、上海较上年同期下降0.4个百分点。

      国家统计局数据显示，9月份，北京、广州、深圳较上年同期基本持平，上海则微跌0.2%。

  根据此前记者的调查，部分一线城市面临去库存压力，进入10月以后，房企推出多种促销手段，包括限时特价房、总价折扣、减配精装修改毛坯、甚至买房赠送豪车等。即使是低于市场价的限竞房，由于下半年大量入市，项目去化率不甚理想，有的项目同样推出了9.9折等促销活动。  

  部分热点城市房价也在跌  

  不仅仅是一线城市，厦门、三亚、丹东等部分热点城市房价也在跌！而这三个城市很有指标意义，以厦门为例：厦门是楼市新一轮上涨以来，最早进入涨价通道的二线城市。今年，厦门也是最早进入下跌通道的。以更有统计指标意义的二手房价格指数来看，厦门从2017年9月份就开始环比下跌。一个数据可以表明，厦门的房价下跌的变化。2017年9月，相较于2015年的定基数100，彼时，厦门二手房价格指数为143.7，到了昨日发布的2018年10月份数据，厦门二手房价格指数已经下跌到了135.5。  

  丹东的变化则是快涨快跌。受惠于地缘政治变化预期，丹东房价2018年初经历了一轮猛涨，数月都成为国家统计局房价统计榜上涨幅最高的城市。但10月，丹东的二手房价格指数开始下降了。  

  调控力度仍将维持高温状态  

  对此，中原地产首席分析师张大伟表示，由于限价政策、部分城市新房双合同的影响，新建住宅价格失真，相比新建住宅限价，二手房市场的价格更代表市场真实价格，特别是一二线热点城市，二手房成交量占比已经市场过半，北京上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。在过去几年，这些城市针对新建住宅限价严格，所以新房价格表现失真。

  这次二手房指数下跌的城市，除了四大一线城市和上述热点城市外，还有石家庄、杭州、海口、泉州等二三线城市。

张大伟称，从预期看，二手房价格下调将是开始，在8月份全国楼市上涨达到顶峰后，“金九银十”不再，楼市价格出现调整迹象，二手房的拐点已经开始出现。预计未来几个月，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。

那么，房价下跌是否会放松调控呢？张大伟表示，楼市政策虽然在10-11月发布次数逐渐减少，11月基本没有加码收紧政策。但整体看，从监管部门透过媒体的多次表述看，调控力度将依然维持之前的高温状态。但他预计，虽然调控政策已经见底，但依然将运行在底部一段时间。

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    相关新闻：注意！房价要跌回十多年前的水平？  

  国内多数城市目前正处于一波又一波的上涨攻势中，有一部分人按耐不住踏空的痛苦，匆忙选择购房置业，但还有更多的人巴望着房地产调控政策，能让房价再回到三四十万一套的十多年前。届时，全国人民每人都有一套房，人人有房住，圆上住房梦。

  不过，专家们却表示：政府、房企、银行都不会让房地产大起之后有大落的，尽管这些年房价涨了十多倍，没买房的人颇有怨言，但如果让房价大跌，会影响经济稳定、社会稳定，所以国家不可能会让房价再跌回很便宜的价格就能买一套房的时代。

其实，政府出台的房地产调控政策，并不是要人人都买得起房，而是要通过“租售并举”的方式来解决居民的住房问题。所以，房地产调控的最终目标并不是让房价再跌回到10多年前的三四十万/套的水平。政府出台房地产调控政策主要目的有三：

第一，把过高的房地产杠杆给调降下来，这样有利于控制系统性金融风险。试想如果首套房贷只需二成，二套房套只需三成，银行的房贷利率再在基准利率上下浮八五折，那房地产杠杆拉得过长，系统性金融风险最终将很难控制。   

第二，政府调控房地产，是要让房地产去投机化，在避免房价出现大起大落的情况下，让房地产回归居住属性。也就是说，房子是住人的，不是用于炒作的。未来房价会与当地的居民平均收入挂钩。

如果房价与当地居民收入挂钩，房地产就可以避免大起大落，回到健康的、可持续发展的轨道上来。而对于城市居民来说，房价不炒，回归居住属性后，会有更多的人圆上住房梦，但并不是每个家庭都要有能力购房。   

第三，通过房地产调控政策，让过于火爆的房地产市场降降温。决策层希望房地产与其他行业一起共同发展，共同繁荣，并不希望看到房地产一枝独秀，投资资金都往房地产业跑，而其他行业长期低迷，这样中国经济就会出现结构性失衡问题，就难以保持长期的、稳定的发展。

现在问题又来了，房价大涨大跌很正常，从理论上讲，高房价应从哪里涨上来的，就应该再跌回到哪儿去。但实际上，一二线城市房地产已不具备跌到十年多前，三四十万既可买一套商品房的水准上。

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    首先，这些年来，当地居民的收入水平是上涨的，同时物价水平也是上涨的。所以，如果房价要再跌到十年多前的水平，那收入和物价也要跌回去。而十多年前一线城市人均收入二三千元，现在是七八千元。物价是几毛钱买个包子，而在买个包子要2元钱。收入和物价都在涨，房价就不可能跌回原来价格。

再者，开发商拿地和造房的成本在上升，也就是说，同样拿块地，用来建造房产项目，但开发商的各项成本都在大幅上升。尽管建造房产项目的技术水平没太大变化，但是材料成本、人工成本、销售成本、土地价格都在上涨。即使房价下跌，也不会降到低过去三四十万买套房的程度。

最后，即使是目前我国首套房贷支付比例是三成，二套房贷支付比例是五成左右。但居民房贷的杠杆率又不可能完全取消。而较高的杠杆率会把居民实际的买房能力扩大好几倍。今后国内居民始终还能轻松房贷，高杠杆买房。房价也就很难再跌回十多年前的一线城市三四十万再可以买一套房的可能。

那么未来中国楼市房价跌到多少才算是较为合理呢？我们认为，一线城市房价应该是居民平均收入的15至20倍，而二三线城市房价应该是居民平均收入的10-15倍。这样当然也不是每个家庭都可以买得起，但是多数家庭奋斗几年，就能够圆上住房梦。

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    举个例子，上海居民平均年收入是8万元，买一套90多平方的房产，大致应该在120万至160万之间。也就是说，一线城市房价在1.2万/平方米至1.6万/平方米较为合理。而目前上海房价动辄7-8万元/平方米，辛苦工作一年，却只能买一平米的房产。所以，在一线城市工作的很多人只能住房居住。

对此，我们认为，中国未来一二线城市的房价很可能是“软着陆”。就是政府通过房地产调控政策，让一线城市房价每年跌15-18%，而当地居民收入逐年都在递增。这样，房价每年下跌幅度与当地居民收入增长速度相向而行，直到当地居民收入有能力购房为止。这样可避免房价大起大落给金融体系造成冲击。  

再试图让中国房价再跌回十多年前的三四十万/平方米，这是不现实的。我国的房地产调控的重要目标就是让房价回归居住属性，就是房价要与当地民众收入挂钩。在当前降杠杆的大背景下，多数大城市中的居民都可以通过十多年的努力圆上住房梦，而绝不是像现在那样房价高得让人摇不可及。