套现82亿 朱孟依的隐秘财富帝国正浮出水面

北极星

导语

朱孟依家族因减持上海电气而登上《2015胡润套现富豪榜》榜首，朱氏家族掌控的丰驰投资随之浮出水面。除参股上海电气这样的大型上市公司，朱孟依家族还在矿产、金融、电力、高速等方面拥有权益。近期凶猛杀入房地产的保险公司，朱氏家族亦有布

局。

为人熟知的合生创展只是朱孟依家族财富的冰山一角，2014年12月到2015年2月份之间，朱孟依家族从上海电气套现约82亿元，再次使朱家的隐形财富帝国崭露头角。从不抛头露面、强力掌控整个家族的朱孟依会把这一笔钱用到哪里？这个利润至上的丰顺人下一步要做什么？

持续套现82亿

朱孟依家族因减持上海电气而登上《2015胡润套现富豪榜》榜首，朱氏家族掌控的丰驰投资随之浮出水面。

在2014年12月之前，上海电气从未遭遇过丰驰投资的大规模减持。后者持有上海电气股份长达7年，减持前持有约9.08亿股，占比7.10%，是上海电气的第三大股东。丰驰投资曾在2012年前后多次质押所持股份给信托公司借款，但最多只减持过1000万股。

2014年12月，丰驰投资开始大规模减持上海电气，第一次减持1.43亿股，所占股本下降了1.11%。巧合的是，不久之后上海电气控股股东电气总公司也减持了近1.48亿股。但丰驰投资的减持并没有停下，2015年2月份再次减持1.368亿股，持股下降到4.92%。

据《2015胡润套现富豪榜》统计，丰驰投资通过减持套现约82亿元。这笔财富与朱孟依在合生创展中的股本价值相当，这个规模足以私有化合生创展（2015年11月4日收盘港股市值153.26亿）。

《经济参考报》的报道指出丰驰投资由朱孟依的二儿子朱伟航持有85.5%的股份。但网易房产获得的资料显示朱孟依家族所拥有的公司架构复杂，持有丰驰投资有限公司90%股权的是上海德鹏投资有限公司，而上海德鹏隶属于广东珠江投资控股集团有限公司，后者为朱伟航所掌管。

但广东珠江投资控股95%的股权由广东韩江资产经营管理有限公司持有，广东韩江100%的资产又属于广东伟业投资有限公司，广东伟业100%的股权又被广东韩江建筑安装工程有限公司拥有，而广东韩江建筑的99%股权则由朱孟依的大儿子朱一航拥有。

按照媒体报道，广东韩江集团和珠江商贸被朱孟依划归给朱一航掌管。按照会计制度，丰驰投资在上海电气所持股份的实际持有人应该是朱一航。但实际上，业内人士多认为包括珠江投资集团、珠江商贸、韩江集团，以及合生创展在内的商业帝国，背后的实际控制人还是朱孟依。

不过在朱孟依家族减持上海电气股权之后，珠江投资集团（朱家主要公司之一）在上海电气董事会和监事会还各留有一个位置。广东珠江投资股份有限公司董事长朱克林任上海电气集团股份有限公司副董事长兼非执行董事，丰驰投资有限公司董事长郑伟健任上海电气集团股份有限公司监事。

土储骤降 看空地产

和2011年、2012年间多次质押上海电气股份获取流动资金不同，目前朱孟依家族旗下的合生创展、珠江投资并没有明显的缺钱迹象。

合生创展最新公告显示，前9个月合约销售金额约78.26 亿人民币，较去年同期 33.16 亿人民币同比上升 136%。截至今年6月末，合生创展可动用的流动资金为51.67亿港元，与其上半年的销售额相差无几。

今年前9个月，合生创展房地产业务的平均售价下降幅度高达16.1%。合生集团称这是由于霄云路8号等豪宅项目结算较少所致。但2015年上半年房地产行业总体销售额增长并不明显，与合生创展的业绩反差较大。上半年合生合约销售额同比增加203%；合约销售面积同比增加247%。

加速去化导致合生创展的土地储备继续下降。截至2015年6月末，合生创展拥有土地储备3247万平米，比2014年同期下降了51万平米，约相当于合生一年的销售面积。

即使在营业收入同比大幅下滑44.3%的2011年，合生创展的土地储备也呈现增长态势，在2011年、2012年两年地产低潮期合计增储超过300万平方米。但是从2013年开始，合生创展的土地储备不断下降。

在朱孟依的主席报告中，他一改往年增加土地储备的词语，转而提出“依据自身条件和市场行情谨慎选择地块，统筹协调开发总量、各类项目比重与土地储备规模三者的关系”，因为“长远看来，房地产行业需求将面临下行压力”。

长期以来合生创展推崇香港模式，拥有与其规模不相称的庞大土地储备，合生创展的销售业绩早已掉出一线梯队，但土地储备规模却从未掉队。

合生创展土地储备下降，以及2015年销售业绩“疯狂”增长，是否为朱孟依家族调整战略投向的动作，尚未可知。不过合生创展、珠江投资在一二线城市拥有大量“或明或暗”可供开发的土地，在这些城市地价上涨，地越来越不好拿的时候，合生却反向运作，要快速消化这些土地。

合生在2015年初还有一个没有引起关注的动作：从朱金丽和一名第三方手中收购了广东中福地产投资有限公司所有股权，朱金丽是朱孟依的胞妹，朱桔榕的姑姑。这一动作有可能是在为朱孟依家族旗下资产进行整合。

财富帝国冰山一角

和控股丰驰投资等公司的方式一样，朱孟依、朱一航很少出现在其控股的非上市公司高层名单中，广东珠江投资集团出面的是朱克林，广东韩江建筑公司出面的是朱列章。甚至在合生创展的股东名单中，直接持有合生创展51.71%股权的是新达置业有限公司，朱孟依是后者唯一的董事；朱一航持有的17.61%股权也是通过远富投资有限公司持股，远富投资有限公司的上一级公司是TheBest Investments Limited。

除参股上海电气这样的大型上市公司，朱孟依家族还在矿产、金融、电力、铁路等方面拥有权益。比如广东珠江投资有限公司、广东盈富信息网络投资有限公司、广东韩江建筑安装工程有限公司三家合计持有准朔铁路有限责任公司36.13%股权，是第一大股东，准朔铁路公司是一次铁路投资向民营企业开放的尝试。

朱孟依的大哥朱拉伊主管广东新南方集团有限公司。这家成立于1994年的公司以中医药为发展重心、兼顾房地产及酒店业务，并向能源领域开拓，目前业务已扩张至东南亚、非洲及澳大利亚等地。

其三弟朱庆伊主管珠光集团，成立于1996年，主要业务为房地产。

近期凶猛杀入房地产的保险公司，朱氏家族亦有布局。2011年5月，广东省首家本土寿险公司珠江人寿获批筹建，注册资本为人民币6亿元，由珠投、广东粤财信托有限公司、新南方集团、广东韩江建设投资有限公司（以下简称为“韩建投资”）、广州国际控股集团有限公司共同出资，而珠投集团、新南方集团、韩建投资均由朱氏家族人员掌控。据悉，股权比例各占20%，这意味着朱氏家族共计拥有珠江人寿60%的股权。因此，珠江人寿的董事长是股东方珠投副董事长汪群，而珠江人寿总部地址也选择为珠江地产的总部珠江新城。

地产、基建、能源、医药乃至保险业，朱氏家族始终遵循利润至上的逻辑。长期被推至风口浪尖的地产业，只是其财富帝国之冰山一角，朱孟依从未将鸡蛋放到同一个篮子里。

而套现之外，至少从表面看，朱孟依尚未公开他的投资方向。曾深陷政商传闻、经过大风浪的朱孟依，也许正且战且退。

统彤

　　这个我们还看不懂。

北极星

珠江投资吞沪最大旧改项目 朱孟依“隐形”圈地

日前，上海最大体量的旧改征收项目——闸北区安康苑旧改基地的居民开始搬迁，这意味着操刀该项目的广东珠江投资股份有限公司（下称“珠江投资”）的旧改“如意算盘”正式打响。

作为近年来陆续从房地产主业隐退的朱孟依家族企业，珠江投资通过上海最大的旧改项目，低调地成为上海的隐形地主。此外，朱孟依家族旗下的企业在全国多地仍保留较大量的土地储备，沉寂已久的朱孟依旗下房地产板块通过旧改等方式广积土地。

押注上海

进入10月，刚刚签订协议不过半年的上海最大旧改项目就开始迅速启动搬迁，令业内惊讶不已。

此前在2月8日，珠江投资与闸北区政府签订了《闸北区安康苑旧区改造项目委托征收协议》。通过“毛地出让”形式获得的这个上海最大体量项目，总占地面积近13万平方米，地上总建筑面积近60万平方米，是珠江投资目前最大的项目之一。

“这对于已经入主上海长达14年之久的珠江投资来说，是一次华丽的回归。”某大型房企上海分公司高层人士赵先生向记者分析珠江投资拿下该旧改项目的意义时称，该旧改项目体量庞大，且属于上海市中心的稀缺地块资源，有望成为未来城市形象的明星展现区，“珠江投资近年来在上海地区少有斩获，且其他项目也并没有太多出彩之处，拿下安康苑项目提升了该公司在上海的整体地位”。

据业内人士分析，安康苑旧改项目设定为“毛地出让”，即政府不提供具备三通一平或七通一平的熟地，而是将带有拆迁以及基础设施投资任务的土地出让给开发商，由开发商负责平整，并计入地价成本。

“这种出让方式对企业的资金压力和开发周期压力带来较大挑战。”赵先生指出。

善于资本运作的珠江投资也未能幸免。据悉，由于珠江投资未能及时启动该基地动迁，为此，闸北区想方设法帮助开发商解决融资贷款等问题，推动该地块的拆迁进程。在政府力量加入拆迁进程后，该基地第一轮意愿征询，居民同意率高达97.99%，拆迁签约率11天就刷新了98%的旧改新纪录。

目前，根据上海市闸北区住房保障和房屋管理局网站显示，安康苑征收地块的土地估价为28883元/平方米，土地估价甚至超过了目前许多土地的起拍楼板价。

在上海参与另一旧改项目的房企人士张女士粗略估计，该片区的旧改项目约要投入成本超过50亿。

珠江投资盯准的是高昂征地成本背后的“如意算盘”。

上海链家研究部监控数据显示，距离珠江投资安康苑项目仅一公里的苏河湾华侨城地块在2010年初出让时以52783元/平方米成交，超过了同期同区域内的二手住宅房价。

上海链家研究部总监陆骑麟认为，未来安康路征收地块起拍楼板价很可能超过7万元/平方米，粗略估算该地块总价将会超过90亿元，最终的成交楼板价很可能超过10万元/平方米。

张女士分析，根据相关规划，安康苑地块未来定位为以现代商务中心为主体区域，而闸北区有大量的棚户区资源，珠江投资将该最大体量的旧改项目纳入版图内，对其在该区拓展住宅和商业板块的开发有很大的推动作用。

撤房信号之后？

一直以来，珠江投资被视为继合生创展后朱孟依的第二只房地产旗舰。

在朱孟依家族企业三年多前逐步偏离房地产主业的同时，珠江投资承载了朱孟依旗下的优质投资资产，包括房地产、公路桥梁、通信网络、矿产能源等。面对早年“大规模裁员”的市场消息，珠江投资否认并指房地产业务一直是珠江投资的主业，公司有多年的发展基础，没有退出房地产业务的可能。

与合生创展房地产销售业绩多番大幅下挫且在土地市场悄无声息不同，珠江投资以及其他朱家企业依然在密集补充土地储备，其对成为“隐形地主”的野心并不小。

除了在上海新近拿下的占地面积近13万平方米的安康苑旧改项目之外，在广东珠海横琴自贸区，珠江投资盯准了“离岸金融中心”金融岛，打造占地2.644万平方米、建筑面积逾25万平方米的综合体项目。在位于京津唐三地中心位置的京津新城，合生创展和广州珠江投资联合开发目前中国最大地产项目，占地2.5万亩，该项目开发周期已经超过10年。

根据珠江投资的官方信息，其土地储备超过2500万平方米。有珠江投资的内部人士指出，实际规模可能不止如此，因为一些项目与基础设施和能源、商贸物流等珠江投资其他主要业务相关，相关的优质地产资源也被珠江投资视为囊中物，如建设物流产业园区所附带的地产业务也有助其开拓地产版图。

北极星

“与以往来势汹汹的高调拿地不同，朱家企业近年来少有在政府公开的土地招拍挂市场上崭露头角，而是选择与地方政府在城市更新、产业更新等方面合作，获取更长远开发周期的土地资源，譬如旧改、产业园等。”上述内部人士表示，这些合作拿地方式的成本和利润空间更为隐秘，虽然影响其发展的因素很多、风险较大，但有助其长远发展。如朱家兄弟旗下的珠光集团斥资20多亿拿下了广州大规模的“城中村”沥滘村改造项目，还有珠光御景壹号、潭村城中村改造项目、沥滘村旧改项目，还有AEC汽车城等体量庞大的旧改项目。

一位从合生创展离职的员工指出，逐个新项目快速开发、滚动发展的方式已经不是朱孟依家族企业的发展路径，相反其家族企业的土地储备规模巨大，公开数据与实际规模仍有差距，合生创展公开的土地储备就已经多达3247万平方米，足够其地产板块长远发展。

撕开画皮

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