关于2014梅州的房价之看不懂

尽信书

关于宏观：        有的经济学家预测未来中国是城镇化，一线城市楼价持平，3、4线城市城市化加速，楼价上升。
        相反的观点是，人口仍然在往一线城市集中，3、4先城市房地产市场有限，楼价会维持或者下跌。       但实际情况，去年很多非一线城市楼价持平或下跌，梅州持平或略微上升？如果扣除通货膨胀，应该为持平？



       其实这个问题最关键是城市的人口数量，有些3、4线城市人口一直在降低，有些3、4线城市人口一直在下降，还有些持平。随意楼价中的一个关键因素是，梅州的人口近来年的变化趋势问题。




关于具体市场情况：


       听复兴集团的ceo讲大趋势，他的看法是中国买得起房的基本已经买了，剩下的人群买不起也就不会买房。另外出口循环资金链，和国内房地产的资金链都已经支撑不下去，因此复兴集团主要集中在大文化，大旅游等市场。例如像樱花谷这样的项目就是未来几年比较好的项目。这样看的话，房地产市场会趋冷，下降更有可能。
       相反的情况是，梅州的房地产市场比较小，就几个小的地产商。几个地产商一串通，统一不降价。这是完全可以做到的，目前也基本上是这样，小市场容易垄断。而类似碧桂园这样的外来地产商，看上去更像是借品牌优势，打一枪就跑的样子，没有起到活跃市场的作用。

       实际情况，梅州的房价已经属于3、4线城市中的较高价位，甚至和某些二线盛会城市房价相当。

        这个方面关键是“垄断”的市场中地产商和消费者的角力时间，如果长时间的交易量萎缩，政府应该介入。如果政府不介入，垄断地产商维持高价惜售，消费者无力消费，角力时间长，这个市场萎缩，并不利于100万人口城市的发展目标。而且市场是逐利的，时间一长也必然会有愿意降价的地产商或者外来地产商出现。

关于新县城：

        新县城人口较少的局面持续了多年，终于在这两年开始解冻，加上文化广场等设施的建设。现在去新县城逛逛，会发现新县城两边的店铺已经多了很多，已经不是前几年那种都是关闭的新房的样子。现在又加上了梅县改区的有力因素，

       相反的一面，城市的发展存在历史规律。繁华的老城区之所以繁华必然有很多因素，甚至某种程度上不是城市社会规划所能主导。很多人会把这个事情归结为风水，从地图上看，风水确实讲的通。实际上，绿化、消费场所、工作机会、人口素质决定了新县城比起老城区还是存在较多不利因素。

       实际情况，同一价位，同等质量，新县城相比江南还是第二选择。

      如果新县城确实有高质低价楼盘，那就是另外一回事，毕竟梅城小，现在车也便宜。

东山一个草

尽信书 发表于 2014-1-17 18:27
关于宏观：        有的经济学家预测未来中国是城镇化，一线城市楼价持平，3、4线城市城市化加速，楼价上升 ...

根据梅州统计局统计，人口缓慢上升

上山打老虎

难道2013之前的就看得懂？？

尽信书

上山打老虎 发表于 2014-1-18 21:32
难道2013之前的就看得懂？？

看不懂

梅里雪山

“听复兴集团的ceo讲大趋势，他的看法是中国买得起房的基本已经买了，剩下的人群买不起也就不会买房。”           这个结论下得未免也太简单草率了吧。
剩下买不起房的人群目前买不起，他们就永远不会买房了吗？一方面国民收入倍增的计划能实现，另一方面能稳控房价，他们看得到希望有能力就会买房。
已买了房的人还有不断的改善性需求啊？
还有城镇化进程加速迫使城市人口不断聚集啊？


对新县城的观点说得好。关键是否能打通新县城与江南的交通瓶颈，如果能的话新县城的楼价将再上一个台阶。

灯火阑珊

2014年房价跌是肯定的了，好的地段只有升没有跌，个人观点。

尽信书

灯火阑珊 发表于 2014-2-24 12:43
2014年房价跌是肯定的了，好的地段只有升没有跌，个人观点。

您是指梅州吗？

对酒听歌

说的好

客乡人

梅州就是几个小的地产商。几个地产商一串通，统一不降价。。。。

尽信书

客乡人 发表于 2014-3-3 13:55
梅州就是几个小的地产商。几个地产商一串通，统一不降价。。。。

对啊，大家都知道，又没有办法