中央定调坚决遏制房价上涨 地产精英预判楼市未来走势

无星无杠

     中央定调坚决遏制房价上涨 地产精英预判楼市未来走势  

来源： 每日经济新闻   

  7月31日，中共中央政治局召开会议，强调“坚决遏制房价上涨”，引起了房企的高度关注。  

  在8月1日开幕的2018博鳌房地产论坛上，针对中央对房地产的最新定调，下一年房地产市场的变化以及房价趋势，招商蛇口、五矿地产、阳光城、旭辉集团、远洋集团、珠江投资、恒隆地产等多家房企高管在接受《每日经济新闻》记者采访时均表示，已认真学习研读相关政策，对未来一段时间房价走势的态度总体趋于谨慎，并表示存在分化下跌的可能。   

  观点1 房价稳定预期一旦实现可能会有下跌压力  

  五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波表示，房地产行业未来会有一个天花板，一个是人口，一个是政策，房价稳定预期一旦实现，就可能会出现下跌压力。  

  说到这一次中央对房价上涨的严格措辞，中原集团主席兼总裁施永青直言，抑制房价上涨有一定难度。  

  在他看来，中央的态度是很明确的，但价格是市场最重要的信息，现在中国的租金回报率才1.5%~2%，因为大家都觉得房价会上升，可以弥补租金低的问题，如果房价不涨，租金回报率会回到合理水平。施永青同时预计，明年房价可能会有下行趋势。  

  对于如今新建住宅售价被限的问题，宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁余英则认为，现在房价的定价权不在开发商了，以前开发商还希望有一天政策会放松，现在一点想法都没有了。房价应该会走向平稳，他判断未来一线城市还能顶住，三四线城市会出现分化，建议土地、项目还在三四线城市的赶紧卖了。  

  至于卖给谁，余英笑着直言，“总有一些人不相信房价会有分化或下跌。”

无星无杠

      观点2 楼市新政收紧的同时房价会依然平稳  

  旭辉控股执行董事兼主席林中认为，在中国城市化进程中，房地产对国民经济依然影响巨大。此次中央出台政策之前，70个大中城市房价大多是上涨的，中央是希望在应对外部环境变化的时候进行适度的货币宽松政策，但到货币宽松的时候，又有可能进一步刺激房价上涨。  

  至于政策对旭辉的影响，林中表示，大部分城市到2020年房价都会比较平稳，未来土地市场也会回归理性，开发商的增长回归质量，产品回归生活。  

  全国人大代表、禹洲集团董事局主席林龙安认为，这是历史上最严的抑制房价措辞。房地产事关民生，又有金融属性，目前各类行业中负债比例最高的就是内地的房地产业，香港所有地产企业的负债比率基本上是在20%到30%之间，而内地房企的负债率却达到70%甚至更高。

  事实上，随着房住不炒、租购并举的方针政策落地，房地产已逐渐向民生功能转变，而投资属性正不断弱化，未来就会以租赁住房为主，新房销售总量也会下降，继而促使房地产业的系列调整。

无星无杠

    观点3 调控压力大的城市房价会出现略降  

  区别于看跌房价以及认为楼市平稳发展，金科地产联席总裁方明富看来，调控压力大的城市房价会出现略降，但总趋势是稳中略升。  

  阳光城集团执行副总裁吴建斌则认为，一旦限价，过去两年房企在一线城市的个别项目会出现亏损，所以开发商不卖，房企资金链也会出现问题，容易导致一连串后续问题。  

  在如何控制房价上涨的问题上，招商局蛇口工业区控股股份有限公司党委副书记、董事、常务副总经理刘伟说：“大家现在看到的房价是一个平均价格，不代表某一个楼盘的价格，各地政府会根据所掌握的资源情况去作一些平衡。”  

  就在7月31日，深圳楼市新政要求暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买住房以及个人、企事业单位或社会组织等法人单位购买公寓5年限售、住宅3年限售等诸多严格的调控政策。  

  对此，刘伟称，可以说深圳是第一个响应中央号召的，目的是让房价不涨。在他看来，未来房价整体不会上涨，但个别城市、区位会有一些差异。   

  “我们跟招商局在深圳都有项目，其实从去年起，深圳就要求新盘预售价每个月都要下降。”远洋集团执行总裁谌祖元说，“今年上半年三四线城市房价普遍上涨，成交量大，此次政治局会议后，会使一个区域的平均价格稳定，但对周边地区的房价不一定是坏事。”

无星无杠

    观点4 房地产仍在最好时期看重一二线发展  

  在珠江投资集团董事、常务副总裁杨三明看来，一二线城市未来三四年的发展仍可预见。  

  事实上，珠江投资的地产业务占比并不高，杨三明说，“仅地产业务看我们是个小企业”，但珠江投资还有别的产业已经发展到窗口期，不需要再投入，所以未来会“适度聚焦地产业务”。  

  在城市布局战略区域方面，杨三明说，目前公司也在布局强二线城市，在中心城市周边展开布局，比如上海周边的苏州、南通、宁波等地，广深周边的珠海、中山、东莞、肇庆等城市，北京周边的雄安新区、保定，郑州、武汉，以及大西南区域的成都周边、重庆、昆明、贵阳等地。  

  对于操盘旧改项目，杨三明表示，目前的旧改项目主要集中在一线城市，在二线城市还是以快进快出为主，因为很难看明长周期的未来市场，所以旧改这种长周期操作的项目放在一线城市是最稳妥的。”

  此外，杨三明还说，中国的房地产市场本身就存在长周期的特点，但目前应该还处于最好的时期，尤其是未来5到10年，房地产行业发展情况仍然较好，也会对城市更新、“农民上楼”的需求较大。

无星无杠

    观点5 追求规模的时代已过去房企应提高自身“基因”  

  “40年来，中国的房地产从零起步，一些企业在此前追求规模，动不动就是5000亿元、3000亿元，完全是在量的领域里进行考量。不能否认这种模式在市场早期是非常重要的，但是这种时代已经过去了。”恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗表示。  

  一线城市供地有限，二线城市在努力去库存，非常相信这种量的较量、速度的较量是过去的事，如果开发商今天还是保持这种态度，恐怕在未来不容易致胜。陈启宗说：“当房企有量的时候，速度也就变成一个大问题。速度不够，绝对比不过别的房企，要每年推出那么大量的货值，速度就要比别人快。”  

  不过，“房地产市场总体在向好的方向发展，可以说行业的春天来了。”在谈及自己的企业度过“寒冬”后，陈启宗这样表示。

  陈启宗表示，“多元化经营是一种探索，但是房地产的运营和建设是两个完全不同的概念，需要企业经营者完全改变自己的思维模式，如果坚持旧有的观念，可能是不合适的。很多房企在不同方面采取措施，有的是健康地产，有的是城市运营，这都是对行业进行的有益探索，但是具体收效如何，还要继续观察。”  

  陈启宗说，企业要想获得质的发展，就必须将自身的“基因”提高，是基因决定了一个人，也决定了一个企业。选址、面积、设计、建筑，这四项是房地产项目一开始就决定的，是基因，无法更改，房地产企业质的改变应当从基因中下功夫。  

  “就像我的基因，决定了我肯定不能做一个好的篮球运动员。”他打趣道，“而我们盖的房子要贵一点，但这也是由我们的基因决定的。”

无星无杠

     延伸阅读： 楼市调控又出新招，房贷不满5年，提前还款将收违约金！

  7月31日，苏州人被一条消息刷屏了：据称，四大行即将统一政策，针对提前还房贷的客户，收取一定违约金。今日中、农、工、建四大行确认了这一消息，违约金新规将从8月1日，也就是从今天开始执行！

  按照此消息，客户若在5年内提前还款，将被收取一定的违约金，违约金=提前还款金额×月利率×6，如提前还10万，违约金2940。

无星无杠

      楼市调控的新招

  猪猪看到此消息后，第一反应就是楼市调控又继续加码了，按照这一规定其实是相对于二手房的增值税二年减免政策的又一补充，这等于增加了杠杆炒房的资金成本，而且5年相对于之前的2年又有所延长。等于一个相当于5年的小限售，如果你是短期炒房客，想要赚取短期差价的，现在在房贷上浮，增值税和违约金同事缴纳的情况下，利润空间已经被大大压缩了。

  据猪猪所知，而在二手房市场，卖房人通常需要把手上的房贷款还清，才能够完成产权过户。而由于2016年的上涨，现在抛售卖家，好多是贷款未满5年、而必须提前还款，并且按照惯例二手房交易的契税这些成本往往由购房者承担，这次违约金新规的执行，将会继续增加买房人的购房成本。

无星无杠

    不断加码的楼市调控

  昨日， 作为一线城市的深圳也出新规继续加码楼市调控，在新规中：暂停企事业单位深圳购买住宅，商务公寓5年禁售，新建公寓只租不售，个人新购住宅3年禁售等。猪猪认为，目前的调控势头在不断蔓延，一线城市的深圳都加入到了限售行列，预示着调控力度只增不减。而苏州的提前还贷违约金也是另一种变相加码，同时猪猪还认为，现在楼市调控越来越偏向于锁定限售方向，这种锁定流动性的调控政策，可能会影响非常深远。

  总之，在房住不炒的大背景下，楼市想要再攀高峰，难度越来越大。

无星无杠

     为什么房贷提前还款还要收我违约金?   

  其实很简单，换位思考一下，你把钱借给别人，别人每月还本金同时再还利息。可没几个月，别人把钱全还给你了，基本等于你把钱白借给人家用，凭什么呀?  

  无利不起早，银行也一样。而且，银行借给你的钱很多来自于其他储种。  

  并且我们都知道在银行存钱，银行是要付给储户利息的，并且定期和活期的利率差别还很大，没了你的利息，银行怎么给储户利息并赚取利差呢?  

  要知道，头一年是利息最多的时候，银行会想方设法制止借款人在此期限提前还贷，从而尽可能多地收取利息。  一旦你想提前还款，让银行挣不够钱，自然会想要用另一种方式迂回的赚回来，即违约金。

无星无杠

  

  违约金的收取一般是按照提前还款时的未结余额的百分比计算(一般是2%到5%)，或规定若干个月份的利息，但最高违约金受合同或法律的约束。  

  违约金的有效期过后，比率会取消、或逐渐减少、或者只有余额的1%。每年只要部分提前还款不超过贷款余额的20%，就不用缴纳违约金。  

  一般，贷款方会提供几种违约金的方案供借款人选择。  

  如果借款人选择有违约金的合同时，贷款方会提供较低的贷款费用，或较低的贷款利率，一般的带有违约金的合同的利率要比没有违约金合同的利率低0.25%到1%。