楼市下半场：政策与房价趋稳 房企探索规模效益平衡术

无星无杠

楼市下半场：政策与房价趋稳 房企探索规模效益平衡术

来源：21世纪经济报道 张晓玲

　　中国房地产市场行进到2020年，政府的调控手段愈加丰富，能力更成熟，房价波动幅度更小，渐趋平稳。

　　在8月8日举行的博鳌·21世纪房地产论坛“下半年与下半场：弯道机会与安全发展”六方会谈上，与会嘉宾表达了上述观点。

　　而在房地产的下半场，从增量时代转向存量时代，当激进追求规模增长、抢占地盘的发展方式已经过时，房企开疆扩土或是弯道超车都会越来越难；同时，他们从追求规模转变为提升效益，思考如何安全穿越经济周期。

　　平衡规模、效益和风险的能力，成为房企关注的重点。

　　进入稳定长周期

　　熬过疫情的房地产市场，下半年会上演什么“剧情”？从更远的周期来看，房地产的下半场，房企还有无弯道超车的机会？六方会谈上的房企掌舵人各抒己见。

　　旭辉控股董事局主席林中认为，总体来看，今年下半年房地产市场以平稳为主，量价也相对平稳；其次，未来的房地产市场应该会城市分化、结构分化，有的城市热一点，有的城市冷一点，但都不会出现大起大落。

　　他强调，今年应该是稳地价、稳房价、稳预期是主流，“稳价保量”是政府政策的出发点，一城一策，会有紧有松。

　　中南建设董事、中南置地副总裁唐晓东也认为，从上半年各家房企的数据来看，2020年整体销售额应该会看齐2019年，但量的保持不一定能带来价的提升。“房住不炒”的政策导向下，价格也会相对平稳。

　　对下半年市场的平稳预判，与政府的调控能力有密不可分的关系，因为随着市场的变化，政府的调控手段越来越灵活和成熟。

　　金地集团助理总裁、金地商置集团高级副总裁张晋元说：“我判断市场会比较平稳，因为我非常相信政府的调控能力。”

　　他表示，过去3年应该是最平稳、市场最健康的3年。房企的去库存周期是最低的，全国平均大概是12-13个月；价格也最平稳，从全国水平来看，基本都是小幅增长。

　　从房企想要弯道超车的难度，也能看出市场在逐渐成熟的稳定度。张晋元认为，以后弯道超车会非常难，机会越来越少，因为市场已经逐步成熟。

　　他分析，2008年房企前20强的榜单和现在相比变化非常大，2008年榜单中前20强的企业可能8家都已经不在了。但是，近三年的top5房企除了排序，没有变化。

　　龙湖集团副总裁胡若翔也表示，2018年房地产市场步入平稳，市场告别了过去大幅波动的小周期，转而进入了长周期。作为身在其中的企业，这个时间节点要保持克制，减少赌的心态。

　　唐晓东则表示，房地产增量市场见顶，很多时候，资源就这么多，大家一起争夺优质资源的窗口变得越来越窄。在这种情况下，弯道超车是危险的。

　　林中总结说，地产行业顺势而为是事半功倍，逆势而为是事倍功半。在平稳增长期要取得超常规、跨越式的发展，挑战难度和风险远远比在高速增长期大很多。房企应该在平稳增长、精细化的时代，找到一个有质量的增长模式。

　　有质量的增长

　　当不再寻求粗暴的规模扩张，着眼于长远发展的下半场，平衡规模增长、风险与效益，成为房企们的必答题。

　　林中认为，增长要有合理速度，以保证增长是可持续的、稳定的、有质量的。有质量的增长应该表现在，企业盈利能力上升、债务风险降低、产品服务改善。

　　唐晓东分享了主要思考的三个方面。首先，稳固基本盘，有自己深耕的区域，其次是控制经营风险，以及高度地重视客户。

　　绿城小镇集团总经理蒋安绰认为，高质量的发展和追求规模既是敌人，又是朋友。他表示，有质量的发展需要注意几条红线：产品红线、服务红线、财务指标红线。在这些指标健康达标的情况下，再去追求规模上的发展也是顺势而为。

　　张晋元则认为，平衡规模与效益首先要对规模增长有合理的预期；其次，对盈利水平也要有合理的预期。

　　当前，各大城市调控的手段都越来越丰富、成熟，房企在做利润预期和项目研判时，要随着市场的变化做调整。像在北京、上海，按照大部分开发商的投资标准，一般都是净利润10%，IRR（内部收益率）20%，但应该没有一个公司能够达到。

　　张晋元指出，规模增长和风险平衡的主要手段就是控制负债率。不少高杠杆、高负债扩张的企业现在压力都比较大，甚至有生存的危险。

　　与龙湖集团副总裁胡若翔的观点不谋而合，张晋元认为，还要做一些更有持续性的业务对未来规模发展进行有益补充，例如现在金地大概每年投资额的15%-20%，会放在持有性的物业。

　　在今年的疫情和行业周期之下，嘉宾们不约而同提到，规模增长要守住安全底线，如何应对下半场的风险，对企业安全发展至关重要。

　　林中认为，下半场最大的风险就是不确定性的风险，每年都有预料不到的事情，包括今年的疫情。要应对不确定性风险，就是保有冗余，留有备手，以不变应万变。

　　与林中看法相同，金科地产联席总裁方明富表示，不确定性是企业现在最不好把握的，面对不确定性就是要尊重市场，敬畏市场，尊重客户，努力做好自己。

　　蒋安绰则表示，房企要把所有的风险都看作最大的风险，经营时刻保持稳健，所有的风险都要注意防范。

　　唐晓东认为，众多的不确定中有一个是确定的，就是“房住不炒”的基本精神，房企要尊重政策，稳步往前走。

　　张晋元表示，房地产的发展核心是投资驱动。除了不确定因素，最大的风险就是投资。买地、并购一定要做更加认真的研究、研判，避免犯更大的错误。

　　（作者：张晓玲）