低调官宣！这份不起眼的文件，决定了很多城市命运和房价

无星无杠

低调官宣！这份不起眼的文件，决定了很多城市命运和房价

      6月3日，发改委网站发布了《关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作的通知》。文件是5月29日印发的，算是迅速就公开进行了披露。

       或许因为文件针对县级城市，自然得到的关注不那么大。

       认真看完文件，关于小城市的发展，关于房地产，杠杆游戏倒有些想法。

       1

      大城市、都市圈不可逆，但中国永远有很多人住县城

      这几年，从最高决策层到发改委层面，都是越来越重视大城市，同时希望这些城市为核心的主要城市群、都市圈承担起责任。

      这是对的。从人口和产业的集聚角度看，也是如此。让更多要素、政策汇聚到大城市、都市圈、主要城市群，没毛病。

      2019年主要城市常住人口情况 数据来源|各地统计公报 统计制图|杠杆地产·道一

       如上图，除了北京上海等城市因为特殊原因，主要吸引人的城市，都是核心城市。而剩下的不少省会，其实人口增量都非常有限。

        如果放到省一级看，更是如此，多数省人口依旧是净流出，所谓人口回流，除了个别省市，其实伪命题。



       2019年各省区市常住人口情况 图表来源|第一财经（特此感谢）

       这就是现实。从省域或者市域角度来说，多数地方人口流入很差。而整个国家超过60%城镇化率，在杠杆游戏看来，实际进入了城镇化的后期。

      但是如果看城区，其实很少有城市是真的负增长的。个别地方例外。

      同样，哪怕是县级城市的城区，人口多数也还处于增长。增长来自于哪？靠农村居民进城。

       实话说，以中国今天多数大城市的房价，真的农民想进城，很少有人买得起。主要韭菜，是大学生，包括农村出来的大学生。

       但是农村居民多数早已不在农村生活，也不可能靠农业为生。所以部分先是转移到镇上，然后部分去了县城，混得比较好的在较大城市落脚。

      县城是多数农民城市化的第一站，也是最后一站，和城市不接壤的镇上街道居住严格说不能算城市化，只能算我们特有的城镇化概念。

       所以杠杆游戏注意到，发改委在官网披露《关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作的通知》同时，做了答记者问，披露：

       从数量看，县及县级市数量占全国县级行政区划数量的2/3。2019年底，县和县级市数量分别为1494、387个，二者共计1881个，约为地级及以上城市市辖区数量（967个）的2倍。

      从经济看，2019年县及县级市GDP体量为38万亿元左右，占全国GDP的近2/5。其中，作为县域经济核心的县城及县级市城区GDP占全国GDP的近1/4。

      注意县级城市城区的这个经济体体量，其实非常高。

       而从人口看，县城和县级市城区常住人口分别为1.55亿、0.9亿人左右，共计2.4亿人左右，占全国城镇常住人口的近30%。

       截至2019年末，我国总的城镇居民为常住居民为8.48亿人。其中，不少是住镇上。

        如果这么看，杠杆游戏想说，县级城市的城区人口总量，真不可小觑。

       也正是因此，我们更好理解，为什么恒大、碧桂园这样的城市要下沉，且可以成功。

       下一阶段，有些年纪大了的农民工，最终会离开地级市、大城市，回到家乡的县城，未来很多县的人口会继续减少，但县级城市城区的居住人口，却会继续增长。

       2

       这120个县级城市成为示范，东部受益最明显

       有人，就会有各方面需求。

      正如文件所说，县城是我国推进工业化城镇化的重要空间、城镇体系的重要一环、城乡融合发展的关键纽带。

       这次黑天鹅事件暴露出县城公共卫生、人居环境、公共服务、市政设施、产业配套等方面仍存在不少短板弱项，综合承载能力和治理能力仍然较弱，对经济发展和农业转移人口就近城镇化的支撑作用不足，与满足人民美好生活需要还有较大差距。

      文件提出，从：

       优化医疗卫生设施、教育设施、养老托育设施、文旅体育设施、社会福利设施和社区综合服务设施。围绕环境卫生设施提级扩能，完善垃圾无害化资源化处理设施、污水集中处理设施和县城公共厕所。围绕市政公用设施提挡升级，推进市政交通设施、市政管网设施、配送投递设施、老旧小区更新改造和县城智慧化改造。围绕产业培育设施提质增效，完善产业平台配套设施、冷链物流设施和农贸市场。

        等17个方面补短板。

      在我国做事情不可能面面具到、一蹴而就，所以定了个县城新型城镇化建设示范名单。



       看上述120个县级城市示范名单，杠杆游戏发现在县级城市层面，东部也是受益最大的。

        东部58个示范县级城市，占了接近一半。

       其中浙江、江苏、广东、福建、山东都有高达10个县级城市进入名单。河北、海南分别5、3个。

       而中部地区有31个，其中湖北受益最大，也有10个县级城市入围。

       这和此次黑天鹅事件不无关系，也和湖北县级市试点发展较好有关系。

       此前，杠杆游戏做过一组系列分析，《独家！3张表格揭示湖北17市州医疗能力》，湖北的几个县级市基础确实都不错。

       剩下的安徽、河南、湖南有5个示范县级城市。江西、山西则只有3个。

       西部总计21个，四川最多有5个。不过考虑到四川庞大的人口和县级城市数量，这个数字其实偏低。

      陕西和重庆各自3个。对于陕西来说，杠杆游戏认为也偏少。重庆相对小，除掉市辖区后且只有12个县，3个占比其实很高。

      剩下的贵州、云南、广西、内蒙古、甘肃都只有2个，这大概和上述地方经济发展程度关系比较大。

       而新疆、西藏、宁夏等地，则无示范县城入围，可以理解。

      东北总计10个，吉林最多4个，辽宁、黑龙江各3个。

      上述分布，其实继续说明一个浅显的道理：越发达的省份，县城新型城镇化建设示范数量越多。

      用官方的话，这和上述地方，农民日益增加的到县城就业安家需求，扩大有效投资、释放消费潜力、拓展市场纵深关系很大。

       3

        多数县城房子不保值，但少量产业、人口、房价都会具备竞争力

       这次文件主要就是解决县城短板问题。短板大城市也有，且要花的钱更多。当然花越多钱，最终地价往往越高，房价也就自然……

       县级城市集中补了短板，房价也会有这个效应吗？

       答案是多数不会。

       示范名单里的县级城市概率更大，特别是产业较好、可持续，且各种配套都完备的县级城市，能够吸引更多人。

      这些地方，房子会有较好支撑。

       很大程度上说，此次要求补短板的17个方面，硬件东西都不难，主要是钱。软性的，如医疗、教育、产业平台配套等则不那么容易。

       当然，即便是硬件的东西，有钱的地方、经济越发达，越有条件搞更好。

      同理，这些地方软性的补短板，也更有优势。最终产业、硬件、软件、经济、人口、房地产，更容易形成良性循环。

       如文件所言，强化示范带动。以发展基础扎实、财政实力较强、政府债务率较低为基本要求，在湖北、长江三角洲区域、粤港澳大湾区和其他东中部都市圈地区，兼顾西部和东北地区，选择120个县及县级市开展县城新型城镇化建设示范工作。



       湖北得到特别照顾，其他就是长三角 、粤港澳大湾区，以及其他东中部都市圈地区。西部和东北地区则主要是兼顾。

       人往东部走，对县级城市的支持也是如此。

       正如答记者问中，发改委说的，区位看，中心城市周边和有关省份初步编制完成的9个都市圈规划内的县城为81个，占示范数量的68%。

此外，县级政府综合债务率预警县及县级市一概不纳入。

       发达的都市圈周边更多。

       发改委还专门说，若产业配套设施不足，县域经济难以做精做强，产业集群难以形成，吸纳就业能力难以提升，居民收入难以提高。

归根结底，县级城市想要更好，想要吸引更多人，让房子更有价值，产业始终是基础。

       至于这些优秀的县级城市，能不能把一些大城市不低的房价拉下马？我认为，这个大概不会。

        但是有更多产业、配套都还不错的县级城市，公众选择起码会更多。

       而我多城市和产业体系，也将更加完备。来源： 凤凰网房产