新型住房保障体系如何托起“安居梦”

无星无杠

新型住房保障体系如何托起“安居梦”

来源：南方日报

　　在新近公布的一份珠海市公租房实物配租公示表上，周叔终于看到了自己的名字。不久后，他将与家人如愿入住南屏沁园。在此之前，周叔一家三口仅生活在一间20多平方米的小房里。“能顺利入住公租房，我们对未来的生活更有信心。”

　　安居，是人民对美好生活的热切向往。今年以来，珠海正式印发《关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的实施意见》（以下简称《意见》）。紧接着，珠海市安居集团有限公司、珠海住房租赁有限公司等载体相继成立，珠海构建新型住房供应与保障体系布局初显。

　　记者走访发现，随着保障性住房市场需求不断增长，珠海面临的困难与挑战愈发明显：单就保障性住房而言，政策未够完善，保障性住房供地得不到保证；保障房覆盖面不断扩大，住户对保障性住房品质要求越来越高，管理越来越难……为搭建“保基本、多层次、广覆盖、能循环、可持续”的新型住房保障体系，珠海上下求索。

　　现状

　　保障范围不断扩大管理运营逐步完善

　　驾车从珠海市区出发，穿过凤凰山隧道，再沿港湾大道直行10分钟，便能看到路边一栋栋白色高层建筑，在阳光下格外显眼。这里是珠海为符合条件的专业人才量身订造的唐家人才公寓，不仅租金实惠，而且环境优美。

　　保障性住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。但随着经济社会的发展，保障性住房的定义已发生了变化，受保障范围也早已超出中低收入的住房困难家庭。

　　业内人士指出，目前珠海保障性住房大体可分两类，一类是公租房，包括一般的公共租赁住房、人才公寓等；另一类为公产房，可细分为福利性住房、周转性住房、廉租住房、经济适用住房等。

　　“近年来，珠海在建设各类保障性住房上力度颇大。”珠海市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）相关负责人称，目前珠海共建成各类保障性住房12.2万套，其中公共租赁住房7万套（含员工宿舍），棚户区及农场危房改造住房5.2万套，累计发放租赁住房补贴3100万元，政府建设投资超过45亿元，社会建设投资近170亿元。

　　保障范围进一步得到扩大。据介绍，目前珠海住房保障面积标准，已从2010年的人均住房建筑面积10平方米提高到15平方米，收入准入保障线从最低的人均600元/月扩大至人均2341元/月，保障对象从2013年的4个保障类别增加到2016年的6个，实现了户籍住房困难家庭应保尽保，并惠及常住外来务工人员和专业人才。

　　作为珠海安居集团下属珠海国有住房租赁专营机构的主体，珠海市住房租赁有限公司成立不到2个月，已正式接管全市保障性住房4207处，为它们提供专业的管理和运营服务。该司执行董事、总经理陈娜娜如今正忙着带领团队，对该批住房进行全方位梳理，包括安全隐患、居住现状、租户情况等基本信息的排查与核验。

　　“调查显示，截至6月初，4207处公房中，属于低收入家庭的占40%，异地务工人员占15%，专业人员15%。可见，低收入家庭仍占多数。”陈娜娜介绍。

　　挑战

　　住户参差管理难政策限制供地少

　　依山傍水的大镜山馨园，配套完善的南屏榕园，还有户型舒适的沁园……在珠海，近几年陆续推出一些居住环境极佳的住宅小区，在为市民带来实惠的同时，构筑起了一道靓丽的城市风景线。

　　而对比新推出的项目，一批固有的保障房项目，却因年久失修黯然失色。它们散落在城市各个角落，等待着提升整改。

　　珠海市住房租赁有限公司保障住房维修方面的负责人称，如今维修人员每天都需要处理一单以上的房屋报修。

　　陈娜娜介绍，目前该公司已接收的保障住房中，超过1500处是房龄20年以上的公产房，分散在市区陈旧小区、市郊村镇。相当一部分房屋没有产权，且存在历史问题，不仅为维修工作增加了成本，还为今后的管理工作带来了困难。

　　此外，陈娜娜坦言，个别住户事无巨细均选择报修，更有甚者对房屋面积等方面也提出了无理要求，稍有处理不好，便会迎来住户的投诉，这也为该司的管理工作带来压力。

　　与管理运营问题相比，另一问题显得更为棘手：市住建局相关负责人介绍，受供地不足等条件限制，由政府统建统配保障房供给量仍然偏低，热点区域保障性住房供不应求。

　　上述的热点区域，主要指除横琴、高新区以外的珠海主城区。珠海市安居集团有限公司副总经理包雄飞称，目前无论低收入人群或专业人员，主城区需求均为最多。然而，主城区可开拓空间却所剩无几，加上保障性住房供地政策一直未得到完善，长此以往，主城区保障性住房供需矛盾愈发明显。

　　“从目前情况看，香洲新建保障房小区共有南屏沁园、大镜山馨园、将军山榕园三个小区，均已开始配租，且三个小区房源配租基本饱和，轮候分配人数远大于空余房源数。”包雄飞说。

　　此外，随着生活水平提高，越来越多的符合条件的申请对象希望得到政府高品质租赁住房或产权型住房保障，单说资金，对该集团还是政府都是极大的考验。

　　探索

　　多措并举筹集房源建立健全政策体系

　　事实上，针对保障房供地量偏少等问题，珠海早在2013年便已围绕供地政策进行相关部署。

　　据了解，截至目前，珠海已先后编制《珠海市棚户区改造规划（2013—2017年）》《珠海市住房保障专项规划（2014—2020年）》，逐步将总用地面积约1.16平方公里的34宗保障性住房储备用地法定化，共可提供约250万平方米建筑面积住房，其中已开发建设20宗。

　　缓解保障性住房供需矛盾，珠海的做法不只是科学规划保障用地，从多渠道筹集房源也是另一项重要抓手。2016年10月，珠海实行新规：在新出让土地商品房开发项目或有住宅的城市更新项目配建公共租赁住房和人才住房不低于10%。目前，全市新已配建住房的用地达45宗，总建筑面积近46万平方米。据透露，安居集团揭牌后，也将着力筹集房源，包括向开发商回购等。

　　值得一提的是，去年6月27日，广东省住房和城乡建设厅公布消息，广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市将率先探索试点共有产权住房政策，试点时限为1年。市住建局负责人称，目前，珠海正积极开展共有产权试点工作，起草了共有产权住房试点工作方案，并结合省厅的指导意见进行修改完善。

　　根据《意见》，2018—2020年珠海新增供应各类住房不少于4.8万套，其中新增供应商品住房（不含租赁住房）占新增供应住房的比例为75%左右，其他新增供应各类保障性住房和租赁住房比例为25%左右。2021—2025年，珠海新增供应各类住房不少于14.3万套，其中新增供应商品住房（不含租赁住房）占新增供应住房的比例为70%左右，其他新增供应各类保障性住房和租赁住房比例为30%左右。

　　针对新的住房市场需求，市住建局方面表示，近期，珠海将陆续出台《珠海市人才安居管理办法》、《珠海市共有产权住房试点方案》等文件，同时启动修订《珠海市公共租赁住房管理办法》及实施细则，着力解决公租房政策落实痛点难点，加强服务意识和管理能力，不断提高监管水平。

　　与此同时，珠海还将继续完善住房中长期发展规划（2018—2035），借助大数据技术能力，完善信息统筹和需求研判，加强保障性住房建设指引。

　　“落实省市住房保障工作任务，珠海未来5年将筹建不少于3万套人才住房或共有产权房，加强对安居集团的业务指导，探索保障性住房运营管理更加规范化、专业化和平台化。”市住建局相关负责人表示。

　　“事实上，从全国范围而言，住房保障制度总体上仍存在覆盖率偏低、供给结构失衡、供给主体不明等一系列问题，住房保障体系亟需完善。”一受访的业内人士分析，深圳等一批城市过去也面临土地资源难以为继的问题，如今成功实现从扩张型的土地增量发展方式逐渐过渡到存量发展方式，城市更新成为城市开发的主要形式，通过城市更新建设保障性住房也成为主要的保障性住房筹集渠道，珠海可多向这些先进城市取经。

　　■链接

　　珠海印发《关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的实施意见》

　　优先安排保障房用地供应

　　根据珠海近期印发的《关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的实施意见》（以下简称《意见》），珠海将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房保障和供应体系。

　　目标

　　2030年珠海居住质量达全省前列水平

　　《意见》明确提出，到2020年，珠海将形成以房地产开发企业为主供应普通商品住房，以政府机构、产业园区、企事业单位、住房租赁专营机构、其他社会组织和个人等为主供应各类保障性住房和租赁住房的新型住房供应和保障体系。

　　2018—2020年，全市新增供应各类住房不少于4.8万套，其中新增供应商品住房（不含租赁住房）占新增供应住房的比例为75%左右，其他新增供应各类保障性住房和租赁住房比例为25%左右。

　　到2025年，形成比较完善的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，建成符合珠海城市发展规律、满足常住人口基本需求的住房保障体系。2021—2025年全市新增供应各类住房不少于14.3万套，其中新增供应商品住房（不含租赁住房）占新增供应住房的比例为70%左右，其他新增供应各类保障性住房和租赁住房比例为30%左右。

　　到2030年，全市住房品质持续提升，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度更加成熟，住房绿色化、智能化水平显著提高，广大人民群众的居住质量达到全省前列水平。

　　制度

　　建立新型住房供应和保障体系

　　《意见》称，珠海将完善住房开发模式，构建多主体的住房供给模式，拓宽住房保障渠道，培育住房租赁市场，建立新型保障性住房和租赁住房的住房供应和保障体系。

　　具体来说，是要创新住房开发模式，增加供应主体，构建以市场商品住房和政府保障房双轨并行为主，安居集团、住房租赁专营机构、企事业单位和个人广泛参与为辅的多主体供给的住房模式。

　　此外，扩大住房保障覆盖面，加快建立以公共租赁住房、人才住房、共有产权住房为主体，租售补有机结合，搭建“保基本、多层次、广覆盖、能循环、可持续”的具有珠海特色的新型住房保障体系。

　　同时，以建立租购并举的住房制度为主要导向，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

　　计划

　　增加人才住房用地供应

　　关于下一步工作措施，《意见》提及，珠海将完善住房规划和土地供应计划，建立多主体土地供应机制，加强住房保障力度，全面实施安居工程，培育发展住房租赁市场，加大住房金融创新力度，强化房地产市场监督管理。

　　其中，完善住房规划和土地供应计划，《意见》称，珠海下一步将编制住房中长期发展规划，优化年度土地供应计划，在土地利用计划中要优先安排各类保障性住房建设用地指标，做到指标单列、应保尽保。增加租赁住房、共有产权住房和人才住房用地供应。

　　建立多主体土地供应机制，珠海将支持产业园区集中建设住房，鼓励企事业单位自建住房，支持制造业企业配建住房，结合“三旧”改造补充住宅用地供给及租赁房源供给。

　　加强住房保障力度方面，根据《意见》，珠海将扩大住房保障覆盖面，拓宽住房保障形式，通过收购、租赁、改建等方式从市场获得公共租赁住房、人才住房和共有产权住房，提供不同面积和户型的保障性住房，满足多层次住房需求。同时增加开发项目配建住房供应，加大保障性住房财政保障力度，优化分配管理制度。

　　在全面实施安居工程方面，《意见》则指出，珠海将加快安居房业务发展，加快构建多层次人才安居体系，探索人才安居共有产权住房新模式。培育发展住房租赁市场方面，则将从培育市场供应主体，保障承租人合法权益，规范租赁住房秩序，落实税收优惠政策，保障基本公共服务，规范城中村住房和老旧小区租赁，规范居住人员信息申报制度等方面入手。