今年投资买房秘籍：二线城市调控政策有变，这3类城市

无星无杠

   

         文/严跃进 易居研究院智库中心研究总监

  本文系百度App“返乡楼市见闻”系列第6篇

  关于楼市投资，从老百姓关注的角度看，经常会提及一个问题，即投资哪里？而且聚焦的一个问题是，哪些城市具有爆发性，或者说具备“黑马”的特质。对于2019年来说，研究此类黑马特质的城市，进而实施更为精准的投资，显然是很关键的。一旦城市选择正确，那么投资的性价比就会非常高。

  1、二线城市调控放松的可能性最大

  政策放松，应该说2019年肯定会有推进，也是一种趋势。但是对于“放松”的概念，其实是有很多理解，比如说政策不收紧、政策针对部分物业放松、政策针对部分购房者放松、政策针对部分区域放松等，其实都是放松的含义。

无论哪种放松，一旦形成，往往会促进当地楼市交易的活跃。

  从逻辑上说，二线城市放松的可能性是最大的。如果再细分，一般来说，成长性的楼市更有动机去放松。这里所说的成长性的楼市，主要是新房交易规模较大、后续楼市发展动力强劲的城市，包括沈阳、济南、南昌、合肥、长沙、贵阳等。

  另外，部分都市圈周边的中小城市，也是有机会进行放松的，包括环京的承德、永清、霸州、涿州、沧州等，以及环沪的太仓、南通、嘉善等。类似城市若是放松，无论程度有多大，基本上楼市都很容易活跃起来。尤其是这一轮调整下部分城市房价泡沫已经得到有效剔除了，所以，重新入市的价值是很高的。

  2、关注区位优势改善的贫困县

  从投资的角度看，寻找成本低的城市往往是最稳妥的，而逻辑在于，需要寻找收入水平低的，但这两年收入成长性好的城市。类似城市，过去主要讲“棚改效应”下的地级市，而2019年可以重点提一下贫困县。尤其是一些交通区位改善、产业导入速度快的贫困县，其将是接下来楼市快速成长的城市。

  这些贫困县主要集中在什么地方呢？其实有很多。比如说我们讲的大别山革命老区，类似区域往往成长性很高。此类区域处于武汉、郑州和合肥几个重点城市的交界，所以未来成长机会较大的区域。又比如说类似江西鄱阳湖周边的贫困县、浙江山区类似丽水周边的贫困县等，也都有很大的成长机会。类似区域过去不是楼市投资的重点区域，但这两年基本面在明显转好，区位优势也明显在提升，所以值得重点关注。

从楼市发展角度看，也基本上是只涨不跌的。

  3、关注撤县设区密集的城市

  最近一个值得关注的新闻是山东济南把莱芜市进行了合并，这就是撤市设区的概念。类似动作其实有很多。比如说此前南京某政协提出一个建议，即把镇江纳入到南京市。类似建议还不能说是政策，但是信号意义在于，目前很多省会城市确实有不断扩大行政版图的意愿，而把周边城市进行撤县设区的改革往往是最主要的途径。

  那么，哪些城市接下来会有类似的行政改革呢？这个时候建议关注城市规模相对小的省会城市，比如说贵阳、太原、济南、南昌、昆明、银川、兰州、福州等。实际上部分已经有了撤县设区的做法，如贵阳的清镇市等。而其他可能还体现在政策建议等层面上。

  总体上看，类似撤县设区消息一旦传出，楼市就有躁动，或者说新一轮楼市的涨势就容易形成。这个规律在过去一些城市中已经有了很好的体现。

  4、关注轨交建设力度大的城市

  这两年楼市发展中，基础设施建设是一个很重要的影响变量。往往基础设施建设力度大，楼市就具备很好的成长性。而这中间，轨道交通建设是一个很重要的概念。过去轨道交通建设是面临管控的，尤其是2018年上半年前。而到了2018年下半年，发改委等政策宽松的信号很强，这也会带来新一轮的轨交建设高潮。

  对于此类建设来说，往往需要关注两类城市，即经济相对偏弱的省会城市，以及经济相对发达的地级市。这两类城市会成为2019年轨交规划和建设相对密集的城市。当然，各地的基建节奏不一样。省会城市需要重点关注近郊区市场。而地级市则需要关注市区和高铁站、市区和客运中心之间的沿线规划。类似区域若是有轨交项目落地，往往楼市成长性很强，尤其是一些经济实力在全省排名前三的地级市。