房产从业人员对目前市内房价一些浅见

有点沧桑

话说这是我在时空的第一贴，轻拍.
直接进入主题吧，不喜欢啰啰嗦嗦
对于房价，大多人又爱又恨，早期买了房子的人幸灾乐祸，刚需大军被丈母娘逼的无路可走，举债买房。见过太多形形色色的买房大军了。梅城本来就不大，还到处拆迁，09-10年左右的时候，不论是炒房者还是地产商，又或者是中介们，基本都是赚钱的，没办法啊，都是虚高的房价啊。
目前来看，社会舆论主要有2种导向。一种是以任志强为首的多军；一种是牛刀为首的空军。
空军看法：国家抑制房价过快上涨，计划生育导致以后人口越来越少，社会空置房过多等多方面结合，得出房价一定会跌。
多军看法：税收提高，企业拿地成本越来越高，人工成本翻倍上涨，人民币贬值，刚性需求仍然存在等.


当然，国家大事不是我们老百姓可以左右的事情，本人也从事过新楼盘销售及二手房销售，下面说说我对梅州市内房价的浅见，我不敢保证说正确，但多少与市场走势差别不大。
梅城房价是最近几年的时间飞快上涨，从几百元一平方上涨到现在几千元一平方。实在是有点洪水滔天的感觉，很多人觉得现在房价虚高的过分，这里肯定存在炒房者对房价的过分自信，也说明房产对抵御通货膨胀还是起到一定的作用。下面我列举一些对比法，可能你们会觉得有点好笑，不过我认为有一定的道理。
2003年左右的时候一个盒饭大概是2-3元，算2块钱吧，应该可以吃的饱饱的。当时房价是在千元以下，以800元一平方算。买一个130平方左右的大三房加个杂物间，办好手续后不含装修总价大概是12万元。可以买6万个盒饭，哈哈
2012年，现在一个盒饭大概是10块钱，可能江南店租贵点，还不一定吃的饱。房价算3500的均价吧，我知道不止了，但还是这样算吧，同上面一样买个130平方三房。总价需要48万左右。48万才买到4.8万个盒饭。
拿收入来算，03年请个临时工大概需要30元一天，一个月有900块钱已经算可以打开家里的开支了，或者可以买到1.125平方的房子。现在12年，临时工100块钱一天是少不了的。一个月满打满算还是3000块钱，还买不到一平方的房子。
拿金价算算，金子我一直认为是全球流通的硬货币，是抵御通货膨胀的良器.
2003年金价是100元左右。现在金价已经到350元了。可以这样解释，03年的100块钱，可以买到2012年要花350元才能买到的东西。基本上接近10年的时间，物价已经涨了3倍多。
按照这样算，800*3.5=2800元。梅城不是非常繁华的地段，差不多的房价在2800-3000元还是一个比较合理的范围。但是，现在不止这个价钱了，为什么，房子已经被炒的虚高500-1000元的价钱了。

有点沧桑

我这样算可能大家会有不同的意见，但我觉得是一个经过各种比较之后的一个算法。下面谈谈虚高的这一部分怎么办。
地产商不是傻子，能赚到那么多钱肯定有过人之处。虚高怎么办？各种忽悠！梅城那么点地方，地产商之间有联系是非常正常的时候，你不降价，我不降价，买的人还是那么多，多赚点就多赚点，苦的不是自己，怕什么？于是在总价越来越高的情况下，通过各种忽悠让消费者觉得买值了！非常值！于是大把大把的钱就到手了，啊哈哈。具体怎么忽悠呢？
1、投影面积销售；房产证的面积含公摊面积，阳台的面积是算一半的，露台是不可能做到证上的，于是你买了一个投影面积160平方的房子，可能均价在3500左右，实际上除了分摊，除了飘窗，除了阳台一半之后，你证上的实用面积大概也就在130平方左右吧。均价多少呢？4300！！！还没有算什么装修保证金啊，主门、防盗网、可视对讲和河沙等等费用。家里有摩托吧？要买杂物间吧？2-5万一个，面积坑死你，单间基本在6000-10000左右。买店铺吗？坑爹的。车库？哈哈，均价就是1万左右，又是各种忽悠.比较离谱是一些房地产商，已经不能用过分来形容了，什么杂七杂八的费用算完之后，做证的费用要买房全部承担，太狗血了吧，我是看不过去了。目前来说比较合理的就出契税加点杂费，不超过2万的都算是有良心的。碧桂园？打死我也不会去买它的房子。为什么？拿地便宜，位置又远，而且要等2年才交房，物业费还没定多少钱！坑爹不算，还坑爷！买套50万的房子要等2年？你不算算2年的利息有多少？3万5...等于白送3万5给碧桂园了。你还要感谢它给你一套那么漂亮的房子。算起来碧桂园绝对是梅州市内利润率最高的小区

有点沧桑

大小区吧，小区大绝对有好处，但太大的话也不是好事。总户数在200--600户左右就是最好的，这样的小区规划不错，有内部花园，完善的物业管理。升值比较快，也比较保值，当然这样的房子价钱也没有便宜。
大部分买房者多少去过大城市，那边的房子结构合理，小区完善，而且都不会太小。梅城这边三两栋的房子都叫什么什么花园，什么豪园之类，恶心！
说说二手房，二手房不一定就是中介的，朋友之间买卖也算是二手房。大家心理觉得二手房是非常无奈的选择，其实也不然，不少二手房还是毛坯的，或者是刚装修的，无非是想获得现金才拿来出售，价钱肯定比一些新楼盘便宜，而且算面积都是按房产证上的面积算，没有虚高，各方面来说都比较实在。觉得差不多的房子，砍一下价钱，差不多就成交吧，想等到物超所值的房子可以说是做梦。可能泡杯茶的时间，低价房就被各种人群买走了。超值的房子普通百姓是不容易买到的；当然，朋友之间友谊价又是另外一回事。
对于很多人对中介具有本能的抗拒，我这个从业人员早也习以为常。就好像对买保险一样，很多人抵制保险，其实保险也有很多种类很多细小的划分，真正起作用的时候买了保险就减轻了不少负担。买卖房子也一样，中介之间的信息交流是非常频繁，而且专业人士能够为你更好、更快的解决你的问题。并且办理过户手续和保证交易过程中的公平性也起到至关重要的作用。

有点沧桑

说说刚需吧，都是丈母娘逼的。
以结婚为目的去买房，一定要考虑到实用。住多少人买多大的房子，不要为自己增加负担，赚钱不容易，房奴不好当。资金不够就要按揭，时间各人自己觉得，借钱容易，人情债难还。打肿脸充胖子不是可爱的事情，没钱就买面积小点，或者楼层高点。要缩短期望值和现实情况的差距，有多少钱做多少钱的事。房价虚高，但起码没有高到离谱的地步。福建县城的房子差不多要6000元了。江西赣州的房子基本6000-10000.全中国单价3000左右的地方已经越来越少了。实在没能力买房子的话可以不买的嘛，租个房子才多少钱，合同签久点，住起来还是一样舒服。只不过不是自己的，丈母娘就要忽悠到位，赚了大钱的时候再买，时间久点没关系，更多选择嘛。

游击队是什么概念知道不？就是没开店的二流中介。这些人群基本是一些上了年纪的阿伯或者叔婆，别看他们骑着单车或者助力车到处跑，实在是赚不少钱的。某阿伯级人物一年交易20单左右，净赚百万，比一些正规的房地产中介都赚钱。总的来说游击队都是比较黑一些，不然赚的肯定没那么多，而且经营基本没有什么成本在内。这里就要讲讲梅城中介内的潜规则了。
一般来说分为2种操作方式，一种是卖家开出价钱，房地产中介人员进行拍照，询问相关详细情况，比如说楼龄、面积、朝向、周边情况、为什么要卖、有没有把房产证做抵押或者借贷、房内有没出现过特殊情况、装修情况、物业费用、是否含有杂物间或者车库、是否带家私电器一起销售等等。在卖价内抽取百分之二作为佣金，在买家方面另收取百分之一的佣金。
另外一种是卖家开出一个底价，委托中介进行销售，比如30万为底价，中介方面与客户达成33万成交额，这里3万为中介净赚的，不再对卖方另外收取中介费用。
一般情况下，正规的中介们都会以第一种方式引导客户，一方面来说可以更好的为买卖双方撮合成交，另一方面保证了佣金不会太低。以卖家底价加上差额进行销售的话，缺少交易的透明，另外一方面成交率会比较低。
游击队在比较有把握的情况下一般都会加价报给客户，从中赚取差额。对于游击队来说，缺少实体门面和工商注册，完全依靠信誉或者熟人介绍进行操作，价格的不透明性和成交过程中不确定因素，对安全交易具有隐患。

有点沧桑

基本上梅城的二手房子价格
华侨城：3-5楼，3300    6-8楼2700-3000
新县城：3-5楼.3000-4000.   6-9楼2600-3300
新县城电梯房：3500-6000.视地段与小区环境
江南：3-5楼3000-3500低档，3500-5000中高档
江南电梯房：陶然居3000.其他4000-8000不等，视环境、小区、地段等影响

易品明山

顶你！

2泡沫2

楼主讲的都是些什么吗？
第一，我不敢否认碧桂园是太聪明了点，吃我们利息，拿我们的钱先用，但想想，梅城哪里有90平米的户型，除了碧桂园，反正是很少，而且为了能有一个好的小区，谁不期待？其实我最担心的是它的后期建设，如果就这些了，后期的不做了，住那里其实也没啥意思，但愿碧桂园的老板有点点良心，为了已经买了的几百上千户人家着想，把梅江的碧桂园做强，做大！说回来那还没交楼前的利息其实都分摊到贷款的每个月上了，也加不了多少。
第二，跟你说一个很现实的问题，就是买的起房的人很多，买不起房的人更多，房价那么高，有的是炒的，有的是投资，最主要的是政府要控制城市的人口，想想要是房价还是10年前几百一平的话，乡下，农村的人都买得起，到时城市那么多人，生活，工作，交通等等压力比较大，搞不好社会不稳定。
第三，我还是比较赞同任志强多军的看法，牛刀空军说人口计划生育导致人口下降，到时候一方独生的先可以生两个，再放宽不是独生的也可以生两个，毕竟生一个的风险太大了，又不知道要多多少人，其实中国人就是什么都不多，人多！！！所以劝你们能尽全力买得了房的尽早买。除非发生意外的事情，如战争，地震等等什么的，那些是不可预知的。
第四，总是听到会有人说拿买房的钱如果去租房，都可以租很多年，我非常反感这种观点！在中国人的观念中，家就应该是自己的，想想租别人的房子，到时候人家不租了，你也没办法，要你走你就得走，还有租别人的房子，你也不会爱护，爱惜，不会说弄很漂亮来，总感觉不是自己的，还有就是租房子到最后到期，房子还是别人的，你留给你自己的儿子或孙子什么了，连个房子都没有，万一他们也买不起房，你让他们住哪里？年轻人不要总想着享受，也要懂得辛苦，奋斗一点，老了才不会后悔！

有点沧桑

非常感谢泡沫的回复.
对于碧桂园，我知道非常非常棒的小区，看看深圳广州顺德的碧桂园，真心漂亮。
漂亮是一回事，钱是一回事。物业费要是2块钱一平方的话，你想想要多付多少呢?停车费收你500块钱一个月呢？这是必须面对的事情。碧桂园对于很多人来说是非常非常远的地方。当然，各人看法不同。
你在后面提到的第四点，我的观点是先租后买，不是说要一直租下去，但首期的钱都拿不出来的话，怎么去买房嘛。劳其筋骨之后才能曾益其所不能

飞瀑连珠

主要是办证和地皮的涨幅大，再叫材料人工的费用上涨，房价能不涨吗？

安居环保

楼主很用心，是个好帖，在这里也抛砖引玉，说说个人的看法：
1、碧桂园的选择是见仁见智，但个人认为如果物业费要去到2元一平米的话，就实在太贵了，如果你是90平的，每个月都要180元的固定开支；况且梅城流动人口少，小区周边的商业、生活、教育环境何时能够带动起来呢？如果是江南居住上班的朋友我觉得是没有划算的。
2、各行各业都充满了竞争，也充满了合作，房价定价甚至有可能像楼主说的那样，几个地产商坐下来，就能够定下了，怎么也不跌价，让买房者等去吧；
3、对于房价涨跌，本人的看法是长期趋势跌是不可能跌到哪里去的，最理想的是保持稳定，能够小幅小幅上涨已经是不错了；国家应该做的是大力开展经济适用房和廉住房的建设，解决一大批中产阶层以下的人群的住房问题。
4、关于租房，我是赞同楼主的观点的，何必打肿脸充胖子？？租房虽然受到很到限制，但起码可以让自己保持现金流，让自己保持压力去赚更多的钱，争取早日买上属于自己的房子。