牡丹江房价低至10万一套！到这个冰雪旅游城市囤个房？

无星无杠

牡丹江房价低至10万一套！到这个冰雪旅游城市囤个房？真相是……

第一财经

       五万元买套房、三个月工资付全款......在“北上广深”用高房价劝退年轻人的年代，鹤岗已成为低房价的代名词。那些和鹤岗一样房价较低的城市，则被网友戏称为“小鹤岗”。

   在距离鹤岗四百公里的地方，有座被林海雪原包围的城市，名叫牡丹江。这里有令游客神往的冰瀑飘雪，每到冬天便如置身童话世界。就是这样一个风景优美的城市，也出现了“白菜价”房源，五十多平米的“老破小”，每套仅售五万元。

   在某房产信息平台上，牡丹江市爱民区、阳明区等地，均出现售价在十万以下的房源。一些急于出手的业主，还打出“5.5万秒售便宜房子”的宣传，一套55平米的房子，如果贷款购买，首付只需1万元，月供仅204元。

   资料显示，牡丹江市，因黑龙江省松花江上最大支流之一的牡丹江横跨市区因而得名，2017年12月，当选“中国十佳冰雪旅游城市”。据七普数据，牡丹江市常驻人口数约220万，辖区森林覆盖率高，拥有火山口国家森林公园、牡丹峰国家森林公园，及雪乡滑雪场、牡丹峰滑雪场等旅游资源。

   过去几年，乘着全国房价上涨的东风，牡丹江市的楼市也经历过一波热闹行情，如今，大风过境之后，这座北国城市的房地产市场已回到起点。

（图片来源：政府官网）

   消失的“抢房”年代

   在黑龙江省内，牡丹江市的GDP排不进前三，但房价可以。

   过去的2020年，牡丹江全年实现GDP约831.74亿元，排在哈尔滨、大庆、齐齐哈尔、绥化之后，是鹤岗全年GDP的两倍多。不过在房价上，牡丹江约5125元/平方米的房价，仅次于哈尔滨和齐齐哈尔，高于GDP表现更佳的大庆和绥化。

   “相对于经济发展状况来说，房价有点虚高。”这是牡丹江给当地居民的直观感受。

   从历史可考的数据看，牡丹江楼市在2016年开始，开启了明显的上行通道。安居客统计数据显示，在2016年～2019年间，牡丹江的房价走势直线上扬，从2016年初4116元/平方米的均价，最高曾涨到均价5701元/平方米。

   李成经历了牡丹江曾经的楼市火热期。“我15年在楼盘做置业顾问，眼看着房价从三千多，涨到了四千多、五千多。最热的2019年，市区很多盘卖6500元/平方米。”

   回忆起曾经，他说：“那时候市场好，大家都抢房子，一开盘买不到房的人都哭。”

   现在，置业顾问和站上高位的买房人，也感觉欲哭无泪。只不过，不是因为抢房，而是因为降价。日前，国家统计局公布10月全国70城房价数据，牡丹江是8个东北地区样本城市中，新房、二手房同环比均下跌的城市，另一个是哈尔滨。

（图片来源：政府官网）

   新房均价环比跌0.5、同比跌1.3、二手房均价环比跌0.8、同比跌4.8，这是牡丹江10月楼市的真实温度。房地产高歌猛进时，大量的资金和炒房客，会掩盖当地居民真实的购买力。但是，2020年后，疫情和持续的楼市调控，直接刺穿了牡丹江的楼市泡沫。

   “今年，市区几乎所有新房都在降价，表面是各种促销，实际上都在暗自调价格。”李成说。他所在的碧桂园·瑜山盛璟项目，也没能逃脱变相降价的命运。

   据李成介绍，碧桂园·瑜山盛璟今年九月开盘，开盘价5800元左右，眼看市场行情不好，该项目也启动了降价促销策略。“目前项目均价在5300～6100元，不过有员工内购价，90平米的房源均价不到5000元。如果全款，再给95折优惠。”

   在他看来，现在人工成本、钢筋水泥都在涨价，均价四千多买中高端洋房，已近乎开发商的成本价。“因为疫情，楼市行情都不好，碧桂园在哈尔滨也降价。”龙头房企带头降价，揭开了牡丹江楼市的残酷现实：购房者争相抢房的年代，已一去不复返。

   二手房“白菜价”

   新房降价汹涌，不过在当地居民看来，“牡丹江这个房价还是不值。”

   张风最近在卖手上一套房，他感觉，牡丹江的二手房有价无市。“现在买房的人少了，新房有优惠活动，二手房老破小也基本白菜价，整体掉价厉害，还是很难卖出去。”

   张风对二手房市场的直观感受，已经在房价端有直接体现。在某房产信息平台上，牡丹江有近150套房源，总价在10万元以下。最便宜的一套总价4万元，不过面积仅15平方米。再往上，一套面积55平米的房子，总价也仅5.5万元。

   据房产经纪人介绍，第二套房的老业主是退休干部，已经换了新房，现在着急用钱，想赶紧便宜卖掉老房。“这个小区离市中心比较远，又是顶楼，所以要价很便宜。疫情后，二手房普遍掉价，小区的装修、年限、地段也都会影响房子的价格。”

   尽管已是“白菜价”，这套房子自9月份挂牌以来，一直无人问津。

   放眼牡丹江整个市场，五万一套的二手房，并非主流价格。但在张风看来，鹤岗几万块的便宜房子，也都是在远离市区的荒地，好地段还是能卖上价。牡丹江出现这种“白菜价”房源，虽是市场个案，却也是当地楼市低温最真实的反映。

   从二手房看，牡丹江称得上是东北8个样本城市中，最冷的一个。安居客统计数据显示，牡丹江11月二手房均价挂牌均价5238元/平方米，环比下跌0.42%，同比大幅下跌7.19%；进入12月，挂牌均价继续跌至5215元/平方米。

   其中，挂牌均价5912元/平方米的南江绿苑，12月价格环比大幅下跌5.84%；挂牌均价4944元/平方米的紫云二区，环比跌幅4.83%；汇智御江湾、龙江小区、依林园小区、鸿峰花园、水电小区、向阳四区等挂牌价环比跌幅均超3%。

   将时间轴拉长可发现，过去三年间，牡丹江二手房价格走出“过山车”行情，2019年直线抬升，2020年疫情后震荡下行，2021年以来直线下滑。

   （牡丹江二手房挂牌价走势 图源：安居客）

   安居客平台在分析牡丹江楼市时称，该城市近三个月均价降幅较大，涨幅排名靠后，趋势可能下跌，需要考虑风险。目前市场供需方面，属于“供大于求”的趋势。

   诸葛找房分析数据也显示，近期牡丹江二手房挂牌量呈上涨趋势，但挂牌价却在下跌。12月5日，牡丹江上新584套房源，比前一日上涨4.21%，降价房源19套，比前一日上涨1.14%。近一周，业主降价房源数量，均高于涨价房源数量。

   在业内专家看来，牡丹江房价之所以走向下行，主要因城市对外来需求吸引力不强，需要靠本地的购买力支撑。当前，房地产市场降温，没有外来需求的支撑，靠本地消化，房价很容易下跌，也反映出当前全国楼市区域不均衡、冷热分化明显。

   回归基本面

   看到房价缓慢下行，出生在牡丹江的刘薇，仍没动“返乡置业”的念头。

   大学毕业后，刘薇只身去往北京工作，每月收入勉强过万。以她现在的收入，要想靠自己在北京买房，几乎等于天方夜谭。不过，回牡丹江买房，对她也没太大吸引力。“回去首先面临的就是工作问题，没有合适的工作岗位，我回去干啥？”

   “北京的房子买不起，老家的房子看不上”，这其实代表了很多年轻人的心态。

   牡丹江这座人口总量较少的城市，便在诸多本地人离开的身影中，渐渐陷入楼市寒潮。人口普查数据显示，2020年牡丹江人口229.02万人，与2010年的279.87万人相比，减少50.85万人。而在上世纪八十年代，当地人口已超两百万。

（图片来源：政府官网）

   经过四十年的发展，牡丹江的人口又“回到原地”，城市也渐渐变老。官方统计显示，在牡丹江流出人口中的主力军中，“90后”和“00后”占比近三成。

   有本地居民直言，黑龙江人口流出严重，但内部流动一样强烈，比如村镇向地级市流动，地级市向哈尔滨流动。牡丹江纸面房价应该不会大跌，需要担心的是有价无市。一个城市产业不发达，人口流出，房产就不是资产，而是债务，卖不出去、无人接盘。

   牡丹江并非没有过辉煌时期。上世纪五十年代，受益于国家发展重工业的政策，牡丹江的橡胶、机械等产业快速发展，涌现出一批全国知名的工业厂家。2013年，牡丹江全年GDP超过1216亿元，2017年更是达到1404.7亿元高峰。

   高峰过后，受国企转制、产业结构调整等影响，牡丹江的GDP增速逐渐放缓。

   数据显示，2020年，牡丹江全市地区生产总值831.7亿元，同比仅增0.4%。其中，规模以上工业企业主要产品中，饮料酒产量同比下降29.7%，橡胶轮胎外胎产量同比下降3%，电焊机产量同比下降10.5%，水泥产量同比下降9.2%......

   为提振经济发展，牡丹江制定了今后五年的经济社会发展目标：确保到2025年，全市地区生产总值年均增长5.5%，一般公共预算收入年均增长5%。

   农业方面，牡丹江地处北纬45度世界黄金玉米带、奶源带、黑土带，“菌菜牧林”等精品农业发展势头较好；该市还有较好的资源和工业基础，有34个工业行业、16个境内外园区，探明矿产43种、石墨储量居全国首位，林木蓄积量2.9亿立方米。

   牡丹江还是我国唯一中俄地区友好合作示范城市，商贸物流辐射俄远东、吉林东部及周边地市。因冰雪环境得天独厚，牡丹江还提出“文旅富市”计划，出台了《全域旅游发展规划》《冰雪旅游专项规划》，以“冰雪胜境·避暑天堂”为总定位。

   “东北三省以传统重工业为支柱产业，资源型城市为主的经济结构，导致人口、产业等自成一体，房地产市场相对封闭；此外因气候、产业调整等因素，大量人口、资金外流，中长期市场需求缺乏支撑。”克而瑞曾在研报中称。

   身处其中的牡丹江，注定又将是一个楼市回归经济基本面的缩影。