水很深！口头承诺成泡影，谨慎把关避开买房这些“坑”

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水很深！口头承诺成泡影，谨慎把关避开买房这些“坑”

来源：南方网 杨智明 潘沈思 黄绮铌

　近日，广州李小姐以10万元定金认购了“美的·鹭湖森林度假区”的一套商品房，销售人员口头承诺“价格不满意，定金可退”，而后否认。且认购书的甲方并不是当初销售人员口中所说的“美的置业”。（评论：这样卖房“美的”还美么？）

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      　“口头承诺”变卦、合同甲方名称“偷梁换柱”等消费纠纷并不鲜见，不少购房者一不小心踩坑。近日，记者针对以上现象，进行了街访，很多消费者表示，“口头承诺”不可信；且种种乱象“水很深”，容易使人傻傻分不清。

　　口头承诺可信吗？

　　这些“坑”不得不防

　　“曾经看过一套房，房地产经纪承诺在交房的时候有暖气供应，但交房的时候实际上暖气并没有通到那里，当时合同内并没有明确写明会通暖气，只是销售的一些说法，在维权的时候就比较被动。”家住外地的李先生对记者说。

　　事实上，房产销售与购房者进行前期沟通的时候，口头承诺并未在最后合同上体现的情况并不少见。

　　房产业内人士肖小姐提醒大家，房屋中介从业人员良莠不齐，有的中介人员为吸引消费者，在商品房买卖中或夸大宣传楼盘位置优势、环境优势、生活配套等信息，或在房屋租赁中未能向消费者提供房屋相关真实信息，或作出其他超出合同范围的口头承诺，这些都极其容易导致引发后期的消费纠纷。

　　记者实际街访调查发现，不少消费者表示会仔细查看购房合同所描述的面积、金额、服务等关键信息，必要时候还会寻求律师帮助以解答疑惑。但也有部分消费者表示，合同条款既复杂又冗长，不愿意认真核对，甚至认为合同上的条款大多是房产商说了算，导致付款后想要维权也很困难。

　　“不要轻信房地产经纪的口头承诺，而是要针对自己的刚需去协调合同条款，不是房地销售经纪说将来会有学位、交通配备就真能有；比如说一些具体的交付条件，不能任由他说，而是要清楚自己的需求，去调整合同。”肖小姐分析道。

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       　　定金可退吗？

　　看清“陷阱”讨公道

　　购房口头承诺定金可退而最后称“无法退”的情形时有发生。那究竟定金可退还是不可退?

　　据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

　　再据我国《商品房销售管理办法》第22条规定:不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。

　　此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。

　　在购房协议书中，常见“定金”、“诚意金”、“订金”的说法，定金作为合同订立或履行的担保，是具有法律概念的，法律规定了其不可退还和双倍退还的情形，若购房者将来单方面反悔，一般无权要求退还定金；诚意金和订金作为预付款，不具备担保性质，任何一方反悔均可以退还。

　　据记者梳理发现，在实际交易中，造成定金纠纷的原因情形有以下几种：1、房产销售口头承诺能争取到优惠价，而后无法兑现。2、房产销售事先口头承诺能帮助购房者顺利办妥房贷，但未详细告知房贷审核的相关标准；当房贷无法顺利申请下来，购房者无能力继续购房而要求退还定金。3、房产销售方与购房者在签订合同时，有些前后变更合同协议条款，甚至利用签订补充协议将“订金”改为“定金”，而购房者没仔细看清或压根不了解“订金”、“定金”两者的区别。

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      　　律师现身说法

　　长个心眼辨清“真面目”

　　针对房地产销售的乱象，多次办理过房地产合同纠纷案件的广东国亮律师事务所钟伟杰律师对此深有体会。

　　口头承诺可以退定金，但书面协议不一致，如何处理？钟伟杰律师认为，在签署正式商品房买卖合同前，因认购产生的争议，属于商品房预约合同纠纷。一般情形下，根据”谁主张、谁举证”的法律规定，需要消费者一方提供证据，证明其受销售人员口头承诺误导，进而交付定金的，对于与承诺内容不符的认购书，消费者有权以欺诈或者重大误解为由主张撤销合同，退还定金。但是，若消费者无法提供证据，按照定金罚则的规定，作为交付定金的消费者反悔，法院难以支持退还定金的诉求。

　　由此，钟伟杰律师建议消费者在签订认购协议时，应将是否退还定金的具体条款写入协议，使口头承诺落实到书面合同上，这样在维权时才有据可循。除此以外，消费者对签署的合同条款应当仔细阅读，对有异议的条款应当及时提出修改，避免不必要的风险。

　　为何会出现“口头承诺”变“信口开河”？钟伟杰律师称，一些房地产开发商会请一些地产销售公司代理业余，其间，一些地产销售公司聘请一些不太负责任的销售员。

　　而且，钟伟杰律师指出，目前，由于开发经营需要，大型开发商都存在注册多个关联企业在不同区域经营的情况，不能仅凭企业名称作为购房依据。建议消费者在订立合同前，可以现场核实商品房应当具备的证照：企业营业执照、房地产开发资质证书、国有土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证，预售商品房的还应取得商品房预售许可证。

　　“出现这些纠纷，购房者也有责任看清合同，而很多人自己一点不看；要事后推翻自己签署的，除非确有证据”，钟伟杰律师补充说。

　　同时，购房者注意保留相关凭证，便于发生争议时作为维权依据。一旦合法权益受侵害，应及时向相关部门反映或投诉，积极主动维权。

　　【统筹】杨诚钢

　　【策划】黄艾明

　　【记者】杨智明 潘沈思 黄绮铌

　　【剪辑】黄绮铌

　　【制图】陈伟红