三四线房子还能买吗？经济学家说了8个字

无星无杠

  三四线房子还能买吗？经济学家说了8个字

来源：楼市新观

    一二线即使放开了落户，变相给限购松了绑，但是面对居高不下的房价，很多人依旧难以承担。由此，多数人便产生了“有闲钱能不能到三四线投资”的想法。近半年来，咨询该方案是否可行的声音不绝于耳。  

  我的答案也一直没变过：三四线刚需自住随时买都可以！但以投资论，除极少数城市还有价值外，绝大多数投资收益和风险兼具，多半是甜蜜的陷阱。随着时间的推移，可能风险会进一步加大，即使眼下部分城市买了之后还会有升值空间，但是三四线需求不足、库存压力过大的基本面很清晰，这都会造成未来房子很难脱手变现。  

  和笔者持相同观点的还有很多地产商大佬和专家。易居企业集团CEO丁祖昱直言不讳：2019年部分三四线城市将面临比较大幅度的回调。基于这样的判断，大部分房企的掌门人都将目光投向一二线和部分强三线城市；融创董事长孙宏斌的话验证了这一事实，“未来三四线城市为了规模，我们还会去，但是我们遴选的标准很高，像菏泽这类供求失衡的城市，我们是不会去的。”据公开资料显示，融创目前可售项目超过85%在一二线城市；禹洲地产创始人及董事局主席林龙安亦表示，公司楼盘大部分都在一二线城市，去年限价对我们造成很大影响，19年情况会大不同。  

  三四线的房子不值得买，这更是经济学家们统一的思想：北师大金融研究中心主任钟伟表示，一二线对三四五线的人口有虹吸效应，未来机会不可能出现在无人、无产业的三四五线；独立经济学家马光远更是毫不留情地批判到，“价格偏低不代表都可以投资，都可以买。大量的四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。”  

  但这丝毫不妨碍有些地产开发商依然看好三四线城市的未来，碧桂园老总杨国强便是其中之一。在不久前的年度业绩发布会上，他就直言，“未来农村的人口会逐渐移居到镇上、县上，因为没有学校的农村住起来并不方便；现在农民工的工资也升上来了，县城五六千块的房价，他们是消费得起的。从这个方面看，我还是看好三四线城市。”不仅如此，他还表示，“中国太大了，60%以上的县我们还没去。”言下之意，碧桂园不仅看好三四线城市，未来还会继续施行“全国乡镇全覆盖”战略计划，把“五星级的家”盖到全国大大小小的县城。  

  从过去几年的销售和规模占比看，碧桂园无疑是三四线的“独裁者”，这得益于他布局早和持续的深耕发展，要知道他们的拿地价都比同行低很多，他们自然有底气说出看好三四线未来的话。后来者多半是因为一二线调控，为了规模和周转不得不进入三四线城市，很明显在他们眼里，三四线是机会型城市。当利好出尽之后，绝大多数地产商不会继续留在三四线，回归一二线是业内的共识。  

  曾经，棚改货币化安置、一二线城市的调控高压，一度使三四线城市成为承载了巨量购买力的容器，大量资金和开发商企业如潮水般涌入三四线，但经两年发展，三四线的市场容量是否还能持续？  

  拉动三四线的主动力“棚改”被踩刹车了，三四线房价岌岌可危  

  即便国土局辟谣“三四线城市房价上涨与棚改无关”，但是世人都不愚昧，三四线这三年的井喷发展归根结底就是“棚改货币化补偿”政策的推出刺激，有数据显示，2015年－2017年，棚改货币化安置率可能分别达到29.9%、48.5%、53.9%！鄂尔多斯等地，棚改安置占比竟然高达94%。  

  在“大拆大建大发展”的推倒重建下，无数需求被硬生创造出来。一二线被调控强压的关口，大量热钱无处可去，三四线自然成了承接一二线资金外溢的容器，无数炒房投资客拍马而至；加上开发商推波助澜，各种营销满天飞，拿着拆迁补偿款的本地人虽然不缺房子，但是也被裹挟进这股投资热潮里，三四线房价后发补涨，被炒得发烫。  

  成也萧何败也萧何。谁能想到曾经被“棚改”拉动逆势上涨的三四线，有一天“棚改”会突然被踩刹车——国开行收回棚改贷款审批权限；房价高、库存合理的城市，棚改“货币化补偿”改为“实物补偿”；19年棚改总量较18年大幅压缩近20%，2020年之后棚改彻底进入尾声，无可争议，之后三四线楼市会如何，答案已经清晰可见。  

  需求枯竭后，三四线城市逐渐进入“无量”市场，库存高压历史再现  

  我早就说过，棚改结构性收缩是必然。三四线房价的上涨就是政策的轮动效应，属于后发的补涨，由于人口和产业先天不足导致这里压根就不具备持久发展的潜力。得益于“去库存”和“棚改”，三四五六线城市的房地产市场确实取得了辉煌的发展，但不管是地产商还是投资客都要清醒地意识到，这种光景不会持续太久，终究有大潮退去的时候，三四线在一轮疯狂之后，必然会进入需求枯竭，资金和人口外流的趋势仍然不可逆转。  

  事实上，这种危险局面已经开始在少数城市体现了。下图是三四线某小城过去一年几个季度的销量统计，通过这张图我们可以清晰地看到，在经历二季度最后一波小高峰之后，三四季度都迎来了下滑，尤其是第四季度下滑趋势更加明显，逐渐进入“无量”市场，这是需求耗尽的最真实表现。

    下面这张图释放的信号就更大了：近三年三四线城市地方政府在疯狂卖地，开发商也在疯狂拿地。16年的土地已经转化为住宅去库存了，但是17、18年拿的地绝大部分都还没有转化成住宅上市，今明两年将有大量新房上市，但是棚改结构性收缩了，需求枯竭了，这些房子卖给谁呢？再来一波涨价去库存？靠补贴农民能拉动购买吗？

    专家说，不是靠人口涨上去的房价，最后必然会从哪里来，摔向哪里！从这些年的人口走势上看，大多数的三四线城市都是呈现了人口流出的状态。有数据显示，2010年－2014年以三四线城市为主的河南、四川、广西、江西、贵州、江西、湖南等省份人口呈现净流出，而到了2014－2016年这些省份虽然有部分人口呈现了净流入，但相当多的省份人口还在流出。

  有人说，始于不可持续因素的涨幅，都是空中楼阁，涨的嗨跌的也惨。这话我坚决同意，房地产市场本身就跟盖房子差不多，根基牢固才能盖得高，根基不牢，盖得越高超过承受能力，大概率最终会屋倒墙塌。只要政策不松绑，2019年还会是楼市全面回调的一年，未来，三四线量价齐跌几乎是板上钉钉的。不是我悲观，是事实的确如此。  

  多说一句，下半年银行贷款利率回归基准是铁板钉钉了，三四线承受刚需如若不急，可以再等等看，至少等不来房价短时间下跌，利率回调也能省不少购房资金呢。至于投资三四线，抱有这种想法的还是早点打消这个念头吧。已经投资三四线的炒房投资客，也该彻底醒醒了，当资金和开发商都在大举逃离三四线的时候，你也该意识到危险已经恰恰来临了，把握好最后的逃生时机，降价抛房才是王道！