突发！大消息传来，关乎房地产的命脉

无星无杠

     突发！大消息传来，关乎房地产的命脉

来源：凤凰网房产     

  9月21日，广东省房地产行业协会向各副会长单位下发了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。根据文件内容，广东省正在酝酿逐步取消商品房预售制度，全面实施现房销售。  

  主要内容：  

  1.拐点来了  

  2.“炒楼花”简史  

  3.预售制的利和弊  

  4.为什么要取消预售许可制度呢？  

  5.房价将何去何从？  

  6.取消预售制：让谁恐惧？     

  1  拐点来了  

  日前，广东省房地产协会下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》《通知》称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25日上报住房城乡建设部。  

  一时间，取消商品房预售制的消息甚嚣尘上。  

  当晚，广东省房协相关人士向记者表示：  

  该文件只是征询意见稿，并非真的实施。  

  住建部房地产市场监管司相关人士同样表示：  

  情况并不属实，具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。  

  两级机构纷纷出面否认，这件事有意思了。  

  不管其他省份是否跟进，现在大家心里多少都会犯嘀咕，广东这个姿态，是否暗示着商品房预售制度退出已经进入高层考量。  

  如是，中国楼市将彻底告别“香港模式”，翻天覆地。  

  预售制这根从香港移植过来的杠杆，撬动了中国房改二十年来高歌猛进的历史进程，现在撤下这根杠杆，不止房企要倒下一大批，投机者也将被套住一大批。  

  拐点已经来了。   

  2  “炒楼花”简史

  预售制是从香港学来的，为房地产刚起步阶段解决了资金不足的问题，但是后来成瘾至今以至于无法自拔。  

  说起中国的房地产，无法绕开一个人，这个人就是香港的“土地爷”——霍英东。  

  45之后，内战爆发，很多人逃往香港避战祸，短短三五年时间，香港人口由50万暴涨到200多万。当时日本人也刚从香港撤走，百废待兴，很多人无房可住，只能住在楼梯上。  

  没房子就得有人建，但是要给那么多人建房子谁有那么多钱呢？  

  霍英东第一个想到了分期付款：正式动工前，先收取买家的一部分订金，用买家的钱来盖楼。余款分期支付，第一期先交50%，第二期落妥二楼楼面交10%......  

  用这个办法，短短一年多，霍英东就在四方街建起100多栋楼，成为香港地产业的老大。  

  因为历史的原因，这套“炒楼花”的办法，被霍英东传授给内地，而且还做了升级，不但“炒楼花”，还要“炒地花”——土地出让制度。  

  98年中国正式开启房改，自此之后，内地就翻开了地产金融的新篇章，十八年后的2017年，中国政府卖地收入超过5万亿，这一年财政收入是17万亿。2008年以后，经济一年比一年艰难，但一些城市核心地段的房价，已涨了10倍。   

  3  预售制的利和弊

  预售制有什么好处呢？

  首先，肯定是开发商获利，行业准入门槛低了，比如30层的房子，开发商建到5层以后，基本上就可以办理预售证了，10天之内就能开盘卖房，按揭款要被监管分期用，但首付款开发商可以马上用，资金弱的房企，就可以通过这种方式来回笼部分资金，这钱一般都是用来还原来买土地的钱，以及建筑方垫资的钱。  

  有了预售制，开发商就能继续拿地开发了，因为花三五十个亿拍块地，转手就可以收预付款还掉一部分银行欠款，现在如果现楼销售，30层要全部盖完才能卖，这个周期就延长了，对开发商的资金考核压力也大些，开发商去拿地也要掂量掂量了。  

  其次，预售制对市场的好处，就是加快了资金周转的速度，阿猫阿狗只要一点钱都能利用杠杆来开发房地产，全国大大小小的开发商十多万家，肯定是有利于加大市场供给量的。  

  但同样，预售证有利也有弊。  

  一旦预售证办理了以后，房子卖出去了，中小房企对于房屋项目的开工可能就不上心了，房屋质量也难以得到把控，业主们维权难，这还是好的情况，如果碰到行情差，小房企资金链断裂，房子烂尾，业主们办不了房产证更是头疼。  

  从1994年算起，到今年为止，中国已经实施了25年商品房预售制度，客观的说，为中国房地产市场化快速发展做出了贡献。  

  预售制当时出台的背景，是因为当时我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，为了加快建设、增加住房供应，所以我们从香港引入了这一制度，商品房预售制加速了整个房企的资金周转，提高了资金使用效率，对房企来说，是空手套白狼的好生意。   

  4  为什么要取消预售许可制度呢？

  广东省住建厅拟订的相关材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。  

  《通知》称，为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。  

  我个人觉得，从政府的角度考虑，还是一种调控思路，一种去杠杆，降低市场泡沫风险的思路，取消预售制了，开发商都要老老实实盖完房子卖掉才能去玩下一个项目，一个小开发商，有预售制时，本来2年时间10个亿可以开发2个项目的，取消预售制后，2年时间10个亿只能开发1个项目了。  

   这跟政府规定拿地让你一个月内交齐土地款一样，以前给你半年时间交齐，现在限制时间更短，让你们房企真金白银拿地，也就不会有那么多房企疯狂借钱去抢地，于是就可能不会有那么多地王了，反正所有的板子都是打在开发商身上。   

  5  房价将何去何从？  

  很多人担心，预售取消，住宅出让周期变长，会减少新房供给，让市场更加供不应求，房价应声而涨。  

  这显然是过度担忧。  

  其一，现在早已不是住房短缺时代。过去一旦取消预售制，必然会带来供给短缺。现在早已不可同日而语，一二线城市早已进入存量房时代，取消预售的影响，没有想象那么大。  

  其二，影响房价的根本因素在于两点：一是货币放水，二是土地垄断。有没有预售制，在其中的分量并不大。否则，过去25年，预售制大行其道，最近开发商高周转更是进入极致，可见有半点阻止了房价的上涨？  

  其三，楼市已经进入冰封期，最大的制约因素不在于供给，而变成需求不足。换句话说，房票足够，但刚需们都在持币观望。预期一旦下行，市场成交量自然下降，预售取消又如何？  

  其四，预售制给开发商加杠杆，将风险转嫁给购房者和银行。取消预售，显然符合购房者的利益。即使不取消限售，将预售资金进行第三方托管，也好过现今的开发商“空手套白狼”。  

     6  取消预售制：让谁恐惧？

  有时候吹风，是为了试探市场，为政策落地提供前提。还有些时候，吹风是为了反向试探决策部门，防止政策的落地。  

  取消预售制，最直接的影响就是房企周转速度变快，高周转模式就此终结，这必然带来房地产行业的全面洗牌。  

  中小房地产开发商，或将面临生死之劫。事实上，最近一段时间，银行开发贷、信托贷款等房企融资方式全面受限，一些中小地产商就频频传出“崩盘”的消息。  

  大开发商也不是高枕无忧。虽然一些龙头房企能进一步扩大势力范围，大鱼吃小鱼。但预售取消，整个市场都要面临资金压力，房企的利润必然大受影响，高速扩张的历史，将会一去不复返。  

  所以，无论是大开发商，还是小开发商，都不会乐见“卖楼花”的消失。  

  对于地方政府来说，高周转的好处，是提高了土地出让的效率，短时间内获得更多的卖地收入。  

  如果高周转不复，一宗土地两年才能变现，开发商必然减缓拿地速度，土地财政又将如何维系？  

  所以，现实利益错综复杂，“卖楼花”显然不会那么容易取消。