楼市出现新热点 梅县片区量价齐升

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梅州城区“江南片区”房源减少。图为梅州城区江景房。何森垚摄

南方网>梅州新闻 楼市出现新热点 梅县片区量价齐升  

    春节假期是传统的楼市销售淡季，对于三线城市的梅州来说，虽然返乡客催热了楼市，但是从梅州市住房和城乡建设局公布的1月网签数据来看，整体还是处于下滑趋势。 　　

  数据显示，1月份梅州城区共成交商品房930套，同比上升18%，环比下降30%；成交面积11.42万平方米，同比上涨17%，环比下降33%；均价5582元/㎡，同比增长12%，基本与上月持平。 　　

  不同以往的是，以往的销售热区——江南区域在今年春节表现平平，而梅县片区则呈现量价齐升的情况，价格大幅度增长，楼市出现新热点。 　　

  ●南方日报记者 黄思华

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     “富力城30套特供房源额外95折优惠”“恒大御景半岛新春6重大礼”“奥园半岛一号88折贺岁”……为了抢占市场，不少楼盘春节假期“不打烊”，以各种形式的促销活动开门迎客。 　　

  趁着返乡客回家，春节期间成了梅城各大楼盘促销的黄金节点。在各大楼盘的营销中心外，五花八门的优惠广告与春节活动吸引了不少市民的注意。各大楼盘也摸准了返乡客为父母、家人购房的心理，赶在年前推出新品。“我们统计了1月份的成交量，其中返乡置业的比例高达70%。”江南一楼盘的相关负责人告诉记者。 　　

  据了解，梅州城区的各大项目基本“不打烊”。据四华信息平台监测发现，品牌房企——富力城、碧桂园、客天下、奥园等楼盘也迎来看房高峰，日均登记接待客户量达200批，而本地中小楼盘日均上门量也有10-15批，较平常增加了不少。

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    总数据显示，截至1月30日，1月份梅州城区商品房网签930套，同比上升18%，环比下降30%；成交面积11.42万平方米，同比上涨17%，环比下降33%；均价5582元/㎡，同比增长12%，基本与上月持平。 　　

  受梅州人消费习惯以及目标人群的特殊性影响，市场的节点滞后性表现明显。深圳四华地产杨凡分析，农历小年至大年初二，梅州区域各盘上门量及成交量与年前并无二致；但从农历大年初三开始，梅州市域范围及县域范围内各大型品牌楼盘及前期铺垫做得较好的低价位楼盘，上门量及成交量皆表现抢眼，尤其是大型品牌，春节期间200多套的成交量，因而会在2月份的网签数据上有所体现。 　　

   2016年最明显的市场特征就是梅州城区楼市的成交加速。网签的火热，加之新开工面积的减少，随之而来的则是库存急剧萎缩，城区市场已经不再存在大的库存问题，还出现了一些供不应求的局面，而其他县城的成交量却远远落后。

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    截至去年年末，梅州楼市的去库存化周期已降至6个月，远低于被认为是正常水平的8-10个月，按目前梅州楼市的库存量而言，全市供货量明显不足。 　　

  现在住宅市场基本处于“不愁卖”的阶段，这也使得有声音称“去库存”的思路已经到了应该修正的时候。业界分析，政策风向转变之下，即使房价能够继续趋于上升的城市，其房价涨幅将较2016年大幅收窄。 　　

  因而，相比于那些令人惊叹的成交数据以及不断涌现的政策而言，更值得关注的是发展方向和区域变化。事实上，特别是在一年伊始，市场出现的一系列变化或许已经预示着梅州楼市已经开始迎接新的发展方向。

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    区域分化明显 新县城成供应主力 　　

  从区域看，江南片区、江北片区和梅县片区的商品房网签套数呈现了不一样的变化。1月份数据显示，江南片区成交252套，同比上涨14%，均价6498元/㎡，同比上涨7%；江北片区1月成交146套，同比上涨41%，均价6265元/㎡，同比上涨27%；新县城片区1月成交532套，同比上涨15%；均价4899元/㎡，同比上涨11%。江北片区与梅县片区的市场明显好于江南片区。 　　

  今年春节梅州房地产市场区域分化明显。据四华信息平台检测数据显示，江南成交量和新县城成交量相去甚远，江南市场楼盘春节期间初现个位数成交，而梅县市场个别大盘则成交200多套。

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    “江南楼盘因为缺乏房源，普遍销售表现不佳，例如梅江水岸、御景东方、中央官邸等，但新县城市场变现却异常活跃，例如富力城、梅县碧桂园、客家新世界等楼盘。”杨凡表示。 　　

  从房源来看，江南片区除芹洋半岛内的楼盘之外，大部分已经在去年得以消化。未来的江南楼盘将不再以梅水路一带为主，会慢慢转移到梅江对岸。如果奥园半岛一号与恒大御景半岛在未来一年的入市量没有保证，那么江南片区将渐渐式微，出现品牌新货稀缺的现象。

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    反观梅县片区，锦绣国际、富力城等高端城市综合体项目建设拔地而起，粤东医院、外国语学校等大型民生项目投入使用……短短两年，一座新城的版图才刚刚在梅县区西片展开。加上梅县碧桂园的开盘，今年将会有不少入市的量，因而会吸引不少购房群体的目光。

  走进梅县新城，60米宽的剑英大道、府前大道花木茂盛，大气的广梅南路、宪梓南路则将城区往南口高铁新城方向伸展，高档城市住宅区，市民休闲、教育医疗等配套设施遍布其间，吸引人口不断集聚。业界人士分析，在江南市场新品入市跟不上的情况下，2017年楼市热点可能会从江南片区向梅县片区转移，预期新增供应增加，并带动成交平稳上升。 　　

  从梅州住建局官网每天呈现的网签情况来看，春节期间累计的成交量将会在二月显示出来。就各片区而言，新县城片区成交量居各片区之首，江北次之，江南成交量最低。江南江北市场两级分化明显，江南市场个盘春节期间出现个位数成交，而梅县市场个别大盘则达到200多套的成交量。

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    其中，梅县西片区仍然是供应主力，2017年该区域有多个规划建设利好，城市价值有望得到提升。预计梅县片区整体成交量增加，新货定价拉升明显，展开补涨行情。 　　

  此外，江南新城的发展也要列入今年楼市观察的重要名单之中。保利地产的入驻，使得新区的楼市发展呈现不一样的格局。“如果保利今年来得及推出新品，将带旺江南新城的房地产市场，成为购房者下一个关注的区域。”深圳四华地产顾问吴晓丹认为。

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     购房适龄人口达峰值 乡镇人口将成购买主力 　　

  对于未来新一年楼市的大致方向，市场上出现了两种不同的声音。在网签数持续上升的情形下，也不少人对梅州房地产市场的未来持保守态度。在各个地方的房地产投资保持着十分火热且持续高涨的情况，梅州的投资性购房人群仍是少数。 　　

  按客家人的传统观念，能够拥有一套属于自己的住房是对一个城市归属感最核心的表现。在梅州，一方面，房地产业呈现出不断迅猛发展的态势；而在另一方面，城市少儿人口年龄结构开始呈现逐渐降低的趋势，使得想要投资房产的群体有所犹豫。 　　

  据梅州市2015年全国1％人口抽样调查主要数据显示，2015年末，全市常住总人口为434.08万人。其中，0-14岁人口为87.98万人，占20.27％；15-64岁人口为293.58万人，占67.63％；65岁及以上人口为52.52万人，占12.10％。

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    仔细观察发现，在这十五年内，梅州购房适龄人口将达到峰值。也就是说，无论是刚需购房还是改善性购房的需求，都将在这几年得到最大的释放。但因为少儿人口比例的不足，未来持有多房产者未必从中获利。 　　

  “房子是用来住的，不是用来炒的”，这是中央经济工作会议为房地产定的调。有分析认为，2017年中央对房地产调控仍将延续“分类施策、因城施策”主基调。最新中央经济工作会议提出，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。显然，现时的房地产市场，特别是一手住宅市场，已经不再像以往那么的简单，而开始变得复杂起来。

  再从城乡人口分布分析，数据显示，全市常住人口中，居住在城镇的人口为207.45万人，占47.79％；居住在乡村的人口为226.63万人，占52.21％。据调查，2015年之前，城区各类购房群体中，城区居民占比超过70%，而周边乡镇进城买房和外市来梅购房的仅各占15%。