离婚时，房子到底该归谁？

独孤殿快

 

　　最高人民法院发布婚姻法最新司法解释

　　律师为你解读新婚姻法关于房产的四大热门问题

　　王弘扬/文

　　8月12日，最高人民法院正式公布《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称《解释三》)，以当今社会婚姻家庭纠纷中的主要问题为人民法院提供了裁判依据。司法解释从8月13日起施行。

　　很快，坊间舆论就炸开了锅，其中新婚姻法房产归属的问题更是大家讨论的热点：“谁首付，离婚后房子归谁”、“婚后父母给买的房子，另一方无权分割”……有人认为这是男人的“福音”，损害了弱者的利益；当然，“鼓励彻底AA制”的新婚姻法也被很多人认可，认为此举可能会改变年轻人的择偶观念，首选由“富二代”变成情投意合的“潜力股”……几家欢喜几家愁。赞赏也好，抱怨也罢，最高法出台的司法解释已成定局，最关键的还是能正确理解相关条例。为此，本报邀请了浙江华顶律师事务所林兴律师对司法解释中“离婚可能涉及的房产问题”进行深度解读。

　　1.谁首付，离婚后房子归谁

　　【新规】

　　夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。

　　【案例解读】

　　王先生和李女士于2000年买房，并登记在王先生的名下，首付款全部由王先生承担，2001年结婚后至今，夫妻两人开始共同还贷，每人负担一半月供。王先生婚前贷款买的是价值70万元的房子，当时首付两成即14万元，贷款56万元，婚后夫妻双方共同还贷30万元，还剩26万元银行贷款没有还清。这种情况下，双方离婚财产如何分割？

　　“按照新规，首付14万元系男方个人财产，26万元未偿还贷款则为男方个人债务，共同还贷的30万元就为共同财产，也就是说，最后，男方能分到房子，26万元的债务由他个人继续偿还，女方则能分到15万元，以及男方视房子市场价格上涨而协商给予一定的补贴。”林兴说，其实，如今打离婚官司做财产分割时多数已采取这样的操作方式，只不过，以前没有法律条文可参照，《解释三》相当于明确了这点。

　　【专家建议】

　　林律师提醒，如何证明房子是双方共同贷款很重要。李女士可以保留每个月的银行转账单据，如果可以的话，在备注栏填上这笔款项是专门用来还购房贷款。如果没有办法保存单据，可以和王先生达成口头或书面协议，注明每月共同还贷的情况，每人所出份额也要注明。

　　2.父母给买的房子，另一方无权分割

　　【新规】

　　婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有，但有证据证明赠与一方的除外。

　　【案例解读】

　　小朱是台州本地人，也是家里的独生女，家庭条件还不错，工作后认识了来自外地的小李，两人交往一段时间后决定结婚。为了让女儿婚后能过上幸福的日子，小朱父母出资为女儿在市区买了一套房子，房产证上只登记了小朱的名字。好景不长，婚后的小朱和小李因为性格不合，吵闹不断，最终以离婚收场。小李认为房子是两人共同居住的，应该划为夫妻间的共同财产，所以要求得到应有的一半。那这套房子小李到底有没有份呢？

　　“以前是说，婚姻存续间取得的财产，包括来自一方或双方的父母，都属于夫妻共同财产，而今后，个人财产的范围有了明显扩大，比如女方父母出钱买的房，产权登记在女儿名下，那么这套房就明确是女儿一方所有，非夫妻共同财产。”林兴说，相比于之前的《解释二》，《解释三》进一步明确了结婚后由父母出钱买房到底算不算共同财产的问题。此外，如果是双方父母共同出资购买的房子，登记在一方名下，在没有特别约定的情况下，离婚后可按照出资份额分割。他直言，这显然有利于实际购房的一方，所以在实际操作上可能不利于约束社会家庭稳定。

　　【专家建议】

　　中国人有习俗，一方掏钱买房，另一方掏钱装修买家具，林兴认为，这在离婚财产分割时，将遇到麻烦。“如果有书面协议说一方买房，另一方买家具、装修，离婚了，就应该按照当时投入的比例来分割财产，这样就比较公平。不然，房子升值了，家具都已经折旧了，对出资装修的很不公平。”他建议，男女双方家人应协议出资，共同买婚房和装修。比如说，双方约定出20万，那么就按比例把钱出到一起，不分你出钱买房，我出钱装修，真的要离婚时，那就按比例分配。

　　3.一方把登记在自己名下的共同房屋给卖了，另一方很难追回来

　　【新规】

　　登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。

　　【案例解读】

　　小王和小李婚后，共同出资购买了一套用于投资的房子，当初出于省事，只写了小王一个人的名字。去年年底，小王偷偷将投资的那套房子卖掉，并且提出要离婚。小李觉得，投资的房屋属于共同财产，丈夫未经许可就卖给了别人，自己有权追回该房屋。“按照新法，小王可以单独处理这套房子，因为房产证上就只有他的名字。”林兴向笔者介绍，虽然投资的房子属于共同购买，也就是共同财产，但是如果第三方购买者属于善意购买，即验证了房产证上登记的姓名只有小王，并且手续齐全，那么小李就无权要求收回，第三方无需承担责任，因为他没有义务去验证该套房是否属于共同财产。

　　【专家建议】

　　律师提醒，既然是双方共同购买的房屋，房产证两个人的名字都要有。“建议以前没名字的，都早点去加个名字！当然，房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。”

　　4.只要没做公证，就算给了承诺，一方也没办法拥有另一方的房产

　　【新规】

　　婚前或婚姻关系存续期间，双方约定将一方所有的房产赠与另一方，一方在赠与房产的权利转移之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院不予支持，但已经办理公证的除外。

　　【案例解读】

　　唐先生与穆小姐相恋半年后，两人在唐某购买的新房开始同居。穆小姐多次要求登记结婚，都被唐先生以工作太忙为由拒绝。为让穆小姐安心，唐先生在纸上写下声明：“我自愿将自己位于台州市某小区的房产赠给穆小姐一半份额，立此为据。”随后，唐先生既未将房产证交给穆小姐，也未办理房产的更名过户手续。一年后，唐先生向穆小姐提出分手，穆小姐拿出声明要求其兑现承诺，分割一半的房产。如若按照新规，穆小姐无权分割该房产。在本案中唐某并未将房产证办理到穆小姐名下的情况下，该房产的权属份额仍全部属于唐某所有，并未发生权利的转移，唐先生完全可以撤销该赠与。

　　【专家建议】

　　律师提醒，对于受赠人而言，要保证赠与发生法律效力，至少应采取如下两种方式中的一种：一是在赠与人承诺赠与后，立即持赠与协议办理房产证的过户手续；二是在赠与人不同意立即过户的情况下，双方到公证处就赠与协议办理公证手续，并保管好对方的房产证。这样，即使双方分手，受赠方亦可要求对方交付房产。

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