碧桂园入驻梅州带来什么?
2010年12月1日,在梅州市国土资源厅有三块土地出让,PM-C10041、PM-C10042、 PM-C10043。其地理位置在江北月梅路左侧,梅州卷烟厂后。当天共有5家开发商参与竞拍,其最后得主为——碧桂园。
此次参与该地块拍卖会竞价,共有5家开发商,分别是:鸿艺、正兴与佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司、还有两家单个开发商罗小忠、魏鹏云。参与C10041地块竞拍有四家:鸿艺、碧桂园,还有两个私人老板,分别是罗小忠和魏鹏云。地块起拍价4500万元,交易价为5600元,竞价阶梯为100万,在拍卖过称中此地块共举牌11次,参与C10042地块竞拍有三家:碧桂园、正兴、鸿艺起拍价8100万元,交易价为8900万元,竞价阶梯为100万,在拍卖过称中此地共举牌8次。参与C10043地块竞拍二家:碧桂圆、鸿艺最后流拍。
其中PM-C10041的占地面积73258㎡,容积率为1.5,建筑面积为109887㎡。PM-10042的占地面积132829㎡,容积率为1.5,建筑面积为199244㎡。根据交易总价、建筑面积、容积率测算出PM-C10041地面地价为764元/㎡,楼面地价为510元/㎡。PM-C10042地面地价为670元/㎡,楼面地价447元/㎡。
回顾
早在今年9月初,在梅州市领导的陪同下恒大地产集团董事局主席许家印、碧桂园集团董事局主席杨国强就来过梅州考察。事后不久的11月11日梅州日报刊登三块容积率为1.5、2.5共520多亩的国土招牌挂信息,业内人士就预估碧桂园将要进入梅州市场。
碧桂园来梅州发展原因猜想
碧桂园进入梅州市场,从企业本身来看,是出于政策环境和企业发展战略方向的需要。随着一、二线城市用地短缺、企业运营成本上升,资金信贷银行方面控制严格。然而三、四线城市正处于城市化高峰期,政府三旧改造、建设的基础设施项目比较多。作为开发商在三、四线城市拿地、信贷等方面相比一、二线城市容易,而且受政策影响的风险相对较小。
从成本方面考虑,三四线城市土地成本很低,加之碧桂园一向喜欢未开发的生地,成本将更低。这次拍得的地块体量较大,周边配套未成熟,地段较为偏,土地成本较小。符合碧桂园拿地的一贯作风和要求。碧桂园可以利用多年的房地产开发经验,特别是大盘操盘经验,在此重新打造一个新的居中中心甚至卫星城。
碧桂园本次入梅发展,也是政府鼎力支持的结果。纵观梅州发展,江南用地日益减少,且好地块都给本土企业争夺;江北旧城区形象差,若要改造耗时耗力;新县城虽然为梅州下阶段住宅开发重点,但是前期进入的小房企把整体形象拉低。市区的交通压力、人口压力也越来越重,梅州新的政府班子也致力另外打造一个新区发展。碧桂园地块所在的月梅片区正好符合这一条件。随着梅州碧桂园的进入,将引导更多开发商和商家、企业进驻共同打造新的居住中心。
碧桂园进驻梅州,将会带来什么?
回看目前梅州的房地产现状,可以发现梅州目前房地产市场环境现状堪忧:
1. 房价虚高。目前梅州江南房价均价已经达到5000多元/㎡,接近惠州5500元的均价了,但梅州大多数楼盘的环境、配套、创新、品质、建筑质量、小区规划有待提高。另外梅州依然以自住为主,不具备投资性质,与惠州不同。
2. 开发周期长、销售速度慢。目前梅州大多数楼盘销售周期均在2年之上,甚至有达到5年之久。
3. 小规模成点状无序开发。目前梅州楼盘占地面积在5万以上的楼盘,屈指可数,这样会造成产品档次难以拔高、应对市场变化可变动性小。
4. 创新意识差。“将第一个设计进行到底”,在大新城,80%的楼盘户型结构一样,还是老一代的餐厅靠里、居住区呈“一”字型讲究朝向设计,无创新意识。
5. 自主开发能力有限。对自己的楼盘规划意识较为薄弱,不知道如何将自己的资源最大化。
6. 各自为政,无品牌意识。目前梅州90%的楼盘,自己开发,自己卖,不做任何宣传,跟风意识严重,还是传统等客上门的销售模式。
碧桂园等一线房企进入梅州后,相信会有以下几点改观。
1、 持续开发,低价走量,增加住房供应量,使梅州房价回归理性。
2、 吸引购房群体,占据梅州房地产市场购房份额,鸿艺正兴不在“本土独大”。
3、 引领梅州购房者对产品的认识,从而提高梅州居住新水平。
4、 优化梅州房地产市场环境,促进良性竞争格局。
我们相信,梅州碧桂园的进入,无论是梅州购房者还是整体房地产环境,都有较好的促进。
附件:
碧桂园公司发展简介:
1992年发家于广东顺德,截至至今,在全国已有75个项目,分布在湖南、湖北、内蒙古、江苏、辽宁、安徽等地,其中广东地区为主,有45个项目!2007年香港上市,当时市值2000亿港元。
碧桂园之所以成功,离不开:
低价走量、快速开发、配套先行、善举并进。
一、低价走量:1、低价购地:从土地升值中获利,有开发商戏言:碧桂园不是准确的“房产商”,说成是“地产商”更加合适,因为其赚钱方式是“零售土地”。
2、低工料成本:一体化开发,在房地产开发的链条上,碧桂园几乎亲自扮演了上下游各个产业的所有角色。设计、建筑、装修,甚至于曾经还有自己的沙场、自己的水泥厂,连砖都是自己产的。
3、低建筑成本:该集团擅长开发低密度住宅,其产品以别墅和多层洋房为主。别墅以及多层住宅的建筑成本,相对于高层电梯住宅而言,其成本低处很多,而别墅又往往以毛坯标准交楼成本会更低。
4、低价出售:2000年春节,广州碧桂园以低于同一地段毛坯房的价位出售自带花园的洋房,其超低价令业界受到了巨大冲击和震撼,创造了两个月销售一空的奇迹。2001年,碧桂园凤凰城,喊出“50万元就可以住别墅”口号,导致开盘当日,“像卖白菜一样的卖房子”使该项目一天之内创造了7.5亿的销售神话,至今无开发商打破!
二、快速开发:1、全国市场:每年保持1000万平米以上的开发速度(碧桂园官网显示),其集团主席杨国强也说过“一年一个碧桂园”的口号,现在早已超过!
2、单个项目:在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究设计,多数项目可以在拿到土地使用权后几天内开工,从拿地到预售平均7个月时间,从预售到结算约8