楼市低迷，16城再次打响抢人大战，房价会不会

无星无杠

楼市低迷，16城再次打响抢人大战，房价会不会被送钱送户口点燃

  文/后场村老干部  

  在1月楼市成交量创下新低的背景下，各地再次掀起了新一轮“抢人大战”，与去年相比，今年各地的政策吸引力更大，落户门槛更低。比如这两年通过人才政策新增户籍人口105万的“网红城市”西安落户条件低到没有朋友：本科落户不限年龄，在校生也能落。  

  广州统计局披露，2018年末广州常住人口1490.44万人，与2017年末的1449.84万人对比，增加了约40.6万人，在全国“抢人才”大战中名列前茅。在户籍人口方面，2018年，户籍迁入人口22.81万人，同比增长26.3%。  

  抢人节奏不断加剧。仅最近四天，就有常州、海口、西安、南京、深圳等5个城市出台人才新政。中原地产研究中心数据显示，截止2月18日，在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已超过16个。业内预计，未来会有更多城市加入，延续去年的争抢势头。  

  数据显示，去年共有超过100个城市先后加入抢人大战，甚至连北京、上海、广州、深圳四个一线城市也参与其中，一时热闹非凡，但刺激楼市火热的现象主要在二三线城市。  

  值得一提的是，今年三四线城市表现的更为激进，比如嘉兴市南湖区的人才“红包”是符合申请条件的硕士、博士研究生在购买首套自住房时，补助金额提高至10万元、30万元。  

  这种更大力度的现金奖励、落户政策，显示出三四线楼市在经历棚改等政策红利退坡后，急需重新找到新的“兴奋剂”。而去年尝到甜头的二线城市再次希冀人才救市，但老“药方”，还能治好今年的新病吗，因人口大量涌入导致暴涨的房价，会不会成为人才进入的拦路虎？  

  1、2018年上半年的辉煌或难现  

  2018年初，各地陆续出台的抢人政策，为当时最严调控下的楼市注入了一剂兴奋剂。在大量落户人口的带动下，需求被迅速点燃，一些城市的成交量快速蹿升，房价几乎一天一个价。以西安为例，2018年当地楼市异常热闹，多个新房项目被一抢而空，房价如坐火箭般蹿升，1月份涨到8988元，2月份涨到9212元，3月份涨到9507元，4月份直接破万涨到了10317元，同比涨幅居全国第一。安居客数据显示，今年2月西安新房均价11577元每平米，二手房均价约为12000元每平米。值得一提的是，此前的2015年-2017年期间，西安的房价约为六七千。当地人惊呼，人才政策之后，房价越来越高，买房难成为普遍现象。  

  实际上，去年引进人才数量较大的西安、成都、武汉、天津、南京等城市的房价均有较大涨幅。而在当地房价已翻番的背景下，今年西安再次放宽落户政策，将对楼市产生哪些影响，会不会再次出现去年的火热场面？同策咨询研究中心总监张宏伟告诉百度App，“很难说会出现火热，现在大趋势还是下行，市场周期及预期均处于低迷期，在此背景下，短期的刺激政策难以对冲市场大势。”他预计，2019年上半年很难有好转，仍会维持下行走势。  

  张宏伟同时表示，人才政策确实可以吸引不少人落户，这种需求也是存在的，今后几年市场需求会逐步释放积累的人口和需求基础。“短期来讲，市场周期位于下行的状态不会改变，新增落户的一部分需求没有那么快见效，但中长期还是有利好的。”他分析。  

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，抢人本身不是房地产政策，而是户籍政策，但对楼市影响很大，因为这些城市多半出台了限购政策，通过落实新户籍政策，外来人口落户门槛降低，在买房需求比较大的时候，会带来房屋交易、房价上涨现象。所以，有可能会出现短期活跃。“市场没有那么悲观，降温也没那么悲观。”  

  西安、南京等城市的吸引力还是很强，它们很多都是强二线城市，部分还是国家中心城市。所以，价格出现一定上涨也在意料之中，它们的泡沫不算大，如果泡沫比较大，那就另当别论。“这些城市的基础设施、教育资源都很不错，对人才的吸引力还是很大。”  

  58安居客房产研究院首席分析师张波也认为，抢人大战对于楼市中短期“利好”，例如西安市2018年增加了73万人，这在一定程度上提升楼市的需求，对于城市房地产销售提升作用也显而易见。另一方面，不少二三线城市房价相比一线依然有着很强的竞争力，有意愿并且有能力置业人群的比例也于一线，更是提高了这些城市住宅的去化水平。  

  合硕机构首席地产分析师郭毅表示，人口政策应该和产业政策是相辅相成，如果仅仅只引进了人口，没有产业扶持和产业的引进政策，引进来的人口如无水之萍，会随时流走，也不能给城市经济发展做出贡献。“从目前来看，如果缺乏配套的产业扶持政策，这些城市的人才政策很可可能成为房企业务布局的参考，在短期内刺激他们前去积极拿地。”同时，从成交量来看，可能短期会有小幅反弹，但必然不可持续。“比如西安、成都、武汉、南京这些城市，因为人才引进政策导致房价快速上涨，反而在一定程度上又成为人才进入的壁垒。这种结局，其实违背了中央对于放开人口政策的初衷，也不利于当地楼市的健康发展。” 郭毅认为，在解决了短周期的库存问题后，地方应该把精力用在怎么把吸引进来的人留下。  

  2、人才政策救不了三四线楼市  

  近几年火热的三四线城市从去年下半年也逐渐熄火。或许是见识了去年上半年二线城市人才政策对楼市的刺激，今年更多三四线城市也加入抢人大战。  

  张宏伟认为，三四线城市还会面临较大的去库存压力，人才政策不会有太大作用，改变不了市场下行趋势，他预计2019年会延续这种下行状态。  

  郭毅表示，人口净流出的三四线城市，产业基础相对薄弱，仅仅依靠一个产业引进政策，其实很难吸引人才。反而为一些投资、炒房提供了规避限购的通路。但实际上，这些城市其实并不全都因为产业基础薄弱、经济欠发达，导致房地产市场没有太高升值空间。“就算是通过人才引进，打开了规避限购的通道，也不太容易吸引更多的投资者进入。对于这些城市来说，还是应该着眼于经济，着眼于产业。”她强调。

  严跃进分析，三四线城市也加入抢人大战，背后实际上反映出这些城市面临很多压力，比如招商难，人口流出，所以它们也需要出台一些刺激性政策，但效果相对比较小。“海口可能会表现好一些，但襄阳这种城市的效果应该比较小，嘉兴、常州可能效果偏中，环京、环沪等城市圈，如果有一些刺激政策肯定会有一定的效果。”他指出，这一优惠政策能不能救楼市需要看城市情况，“应该说大城市可能很容易刺激起来，三四线城市存在不确定性。”  

  在“因城施策”的调控思路下，2019年楼市整体趋稳的态势可以预期。由于整体经济环境的不确定性因素增多，各地楼市表现差异化增大，针对房地产出台更为严厉调控的概率逐步减小，而各地有针对性的调控政策调整则会更有利于楼市回暖。张波预计，2019年上半年楼市将维持小幅降温态势，下半的回暖动力有望逐步增强。