楼价“恶意下降” 别急着买！

无星无杠

楼价“恶意下降” 别急着买！

来源：叶檀财经

  文/顾天杰  

  每年春节，从大城市回到家乡的露西们，除了接受三姑六婆关于找对象、结婚生子、下一代教育的灵魂拷问，还面临着一个哲学困境，到底要不要用手里的钱，在三线老家买房？还是，趁着开发商打折，在大城市剁手一套心心念念的小窝？  

  江苏徐州下属的一个小城，因为开发商降价未遂上了头条。  

  恶意降价？！吃瓜群众狂欢中  

  2月8日，江苏省邳州市房地产商会发布《关于邳州房地产市场近期出现销售乱象的通报》，引起吃瓜群众围观。  

  通报显示，邳州个别楼盘出现低价扰乱市场的不正当竞争，销售价格严重低于备案价，个别楼盘降幅达2000元/平米，扰乱房地产市场秩序。  

  为了规范市场，邳州房地产商会，对房企们提出四点要求：  

  1.各房企应按照政府备案价格销售；   

  2.对于恶意降价的房企，将由政府相关部门约谈；   

  3.对于以低价扰乱市场的房企，房地产商会将建议政府相关部门，按照近期成交价为依据批复下次该楼盘备案价格；  

  4.所有房企不得发布恶意降价的虚假广告，不得挑起价格战，不得发布及推广低于备案价格的广告语，通报落款日期为2019年2月。  

  邳州房管局相关人士证实，通报的确存在，并表示，房产也是一种商品，降价也是一种市场行为，只要不是恶意降价，就不会干预，但会根据上级精神遏制房价过快上涨。

  降价未遂这把刀，终于悬在了邳州这个苏北小城头上，严控下跌不再是一句口号，恶意降价标准确定了。  

  就在几个月前，邳州楼市还在狂欢之中。  

  邳房网数据显示，2018年11月，全市新建商品房同比和环比均为上涨。11月，邳州新房备案成交1064套，环比上月增长40.2%，同比上涨38.7%。   

  邳房网做的一份网络问卷调查显示，90%的买房人群为本地人，外来人口购房仅占6%。在本地客群中，周边村镇是主力军，占比62%，邳州城镇人口拿下32%的购房需求。  

  购房用户画像数据显示，邳州依旧是典型的三四线，刚需改善是主力。在户型选择上，与大多数三线城市类似，三房最受欢迎。参与调查的75%市民，都期望购买三房两厅或一厅，100到140平米面积段最受欢迎，占比为73%。  

  一个有意思的数据是，调查中60%的市民表示，未来1年内有购房计划。从邳州政府网发布的征地公告和补偿方案来看，多块区域会有棚改动迁，时间大约是未来2到3年，比如高铁沿线、中医院北地块、城西等地，合计占地面积近千亩。  

  开发商们看到了庞大的潜在购买力，以及村镇的剩余购买力，在2018年提前布局大量预售房。  

  2018年，邳州下发119张预售证，同比2017年增长138%。可售房源成倍增长，全年预售房源总数为24208套，同比2017年上涨82.88%。

  2018大跃进一年，进入2019年，画风急转直下，打折优惠居然还不够了，甚至要开打价格战。

  心急买不到打折好房   

  相比之下，2019年第一降，杭州，就要比邳州聪明的多，早在2月初，微博就爆料，杭州出现降价。  

  事件起源，是未来科技城二期南湖板块，流出了年终促销房源列表。  

  项目方拿出1、2号楼共计24套洋房，优惠价格在27到28万元不等。房源价格优惠，支付定金后7天一次性付完30%及以上首付，赠送18万车位一个。  

  其中价差最大的一间，总面积140平米，优惠后345万元，加上车位合计优惠56.3万。在促销列表上，这套房被标注为精装洋房，本质上是通过买房送装修的方式，实现降价。  

  简单计算一下，优惠后的价格相当于每平米2.464万，还带精装修。与同地段的其他小区高层毛坯均价1.7万元相比，并没有太大的优势。这个项目之前遭遇过流摇，84套房源只有34组登记，加上开发商2017年12月拍地时，楼面价不到1.2万/平米，所以即使售价为2.5万不到，利润还是可以保证的。  

  从2013到2018年间，杭州土拍经历多次震荡。  

  2013年，土拍成交金额是2012年的两倍，超越2009创下历史新高，位居全国第三，在北京、上海之后。  

  2014年，杭州房价没有一路上行，反而震荡向下，2015年持续小幅震荡，最低时到1.6万/平米，一直到2016年春节之后，又开始一路向上。

    这次的新一线城市开发商们集体打折优惠，最主要的原因是库存又回升了。  

  2018年杭州全年土地成交2498亿元，位列全国第一。截至年底，库存大约14.8万套，最多的余杭区有83.9万方，萧山超过300万方。长江证券的15个城市数据显示，平均去化周期为36.9周，其中一线城市为42.4周，二线城市为27.5周，同比分别增加23.2%和19.7%。   


  大家在年底攒了一些钱，尤其是想落户大城市的两口之家，或者返乡夫妻，很多是奔着购房去的。所以套路变成了总价98折，实际上调每平米单价，或者，上调车位价。  

  满满都是套路，现在买，诚意不够。  

  逃离三线后 怎么办？  

  返乡置业，春节买房，口号很凶猛，现实很残酷。  

  相比2018年的春节买房潮，2019年安静了很多。克而瑞数据显示，1月中国房企一百强中，超过30%的房企权益销售金额同比下降，13家房企权益销售金额降幅超过30%。  

  类似邳州这样的三线城市，一方面周边农村结婚、买房进城人数增加，教育不发达导致大量高中大专毕业生，只能聚集在城市里打零工。  

  如果说，困扰杭州、南京、西安和武汉这些新一线城市的，是逐渐变长的库存，持续下降的外来人口购买力，那么，困扰三四线城市，则是没有产业聚集，制造业不发达，人口流失等老问题。  

  三线县城有的房价过万，有的降价甩卖，当地人口享受到的，不是房价上涨的财富，而是通胀和不断缩减的收入。人口持续流出的三四线城市，进入温水煮青蛙的死循环，逐渐被抛弃。  

  2019年，楼市防下跌已经拿到明面上，出现在通报文件中。  

  别轻易加杠杆买房，即使打折优惠的房子无比诱人。