楼市已实质降温 2019年进入零增长区间？

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  楼市已实质降温 2019年进入零增长区间？

原标题：楼市已实质降温 2019年进入零增长区间？  

21世纪经济报道 王营，王凡 北京报道  

  导读：“稳”几乎是行业共识，而在“稳定”基础上，2019年楼市也将进入“量平价稳”的零增长区间。  

  2018年，楼市依然面临明显的“调控年”，楼市调控延续了2017年的基调，重视长效机制，构建房产分类阶梯式消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题；同时注重边调边治理，在调控的同时重点打击楼市乱象，既抓典型又严监管。

  这一年，房价在上下半年呈现泾渭分明的格局。7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号，这成为2018年楼市降温的一个“分水岭”，市场预期由“慢涨”变成“下跌”。在剥离投机属性之后，住宅的居住属性被充分强化，住宅也正由商品化住宅为主的市场向商品房、租赁住宅和保障性住宅三位一体的三元化方向升级。

  就当前楼市发展状况看，降温已经明确体现。而展望2019年，北京师范大学教授钟伟的看法是，机可失，时再来。“稳中趋缓、稳中有变的一年，需要大家用一种从容的心态去看待它。”“稳”几乎是行业共识，而在“稳定”基础上，2019年楼市也将进入“量平价稳”的零增长区间。  

  预期明显转变  

  今年以来，从中央到地方一再强调房地产市场调控政策不放松，7 月底中央政治局会议明确强调“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨 ”。坚决遏制房价上涨的口号提出后，潜在购房者的预期急转直下。  

  7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号，这成为2018年楼市降温的一个“分水岭”，市场预期由“慢涨”变成“下跌”。从58安居客房产研究院独家发布的信心指数来看，2018年10月，购房者信心指数环比下降4.2%，同比下降12.9%，为2017年1月以来最低点，直接反映了购房者市场预期转变趋势。同样2018年10月，经纪人信心指数环比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以来最低点，经纪人信心指数的下降，则更能体现出楼市的实质性降温。

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    受市场预期转变影响，房地产市场延续调整趋势，在房价及土地流拍调整两个方面的表现上尤其突出。

  根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2018年11月，百城新建住宅均价为14641元/平方米，环比上涨0.27%，涨幅较10月回落近0.2个百分点，回落较为明显。具体城市来看，百城中11月有31个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量较10月增加12个；其中三四线城市价格调整范围最广，下跌城市数量较10月增加9个至21个。二手房方面，2018年11月十大城市二手房均价为39012元/平方米，环比下跌0.38%，跌幅较10月扩大0.35个百分点，其中除南京挂牌价相对坚挺外，其余9个城市近几月二手房价格均呈连续下调或间断性震荡。  

  从各级别城市新建住宅价格来看，11月上海、广州、深圳房价均有所松动；二线城市环比上涨0.52%，较10月涨幅收窄0.03个百分点，其中厦门、济南、兰州连续两个月下跌；三四线城市环比上涨0.35%，较10月收窄0.28个百分点，在各类城市中收窄幅度最为显著，其中有超三成的三四线城市价格在调整。  

  土地流拍也是市场预期转变的一大特征。2018年1-11月，全国300个城市共流拍618宗住宅用地，总规划建筑面积为7529万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.3倍。从流拍地块宗数占比来看，流拍宗数占总推出宗数的比重为6.9%，达近年来较高值。全国住宅用地零溢价成交地块共12828宗，占总成交地块宗数的比重为57.3%，较去年同期提升2.0个百分点。

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      调整通道  

  由于市场预期已经明显转变，对于未来一年，中国指数研究院认为，整体来看，受市场需求端、供应端、金融端等多维度监管的持续推进，调控效果稳固延续，市场预期转向，房地产市场继续进入调整通道，一线城市房价也在经历长时间横盘后率先进入调整，预计未来整体房地产市场将进一步承压。  

  新城控股副总裁欧阳捷也认为，政策还会延续，房地产的定位已经从拉动经济增长的火车头转变为中国经济巨轮的压舱石，房地产市场的核心诉求就是稳定压倒一切，换言之，楼市将进入横盘时代。  

  就调控趋势而言，58安居客房产研究院首席分析师张波认为，楼市调控长短结合的节奏不变，长效机制更深入着眼于优化与房地产市场长远发展相匹配的顶层设计，不但表现在住房发展规划落实，住房和用地供应结构调控，更是在住房租赁市场以及差别化住房信贷、税收政策上得到体现。而在落实长效机制的基础上，短期调控力度依然从严，针对需求端限购不会放松，但针对首套房支持性政策或将强化，针对改善型需求的限制政策有望出现松动，总体依然会体现“房住不炒”，即在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。

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    尽管“稳定”已成共识，但业内对“量价”预测并不一致。中国指数研究院认为，一线城市供应明显增加而房价预期松动，预计成交量受低基数影响低位回升，而价格继续小幅下调的可能性较大；二线城市内部行情周期轮动，其整体市场调整幅度将相对缓和；而多数普通三四线城市在各线中需求的支撑基础最为薄弱，在市场调整周期其面临的压力较为严峻。   

  欧阳捷则认为，2019年楼市正在进入“量平价稳”的零增长区间，比如销售面积、房企到位资金等主要指标将徘徊在正负3%左右，其它指标大多在个位数以内，比如销售面积将进入正负3%区间，房企到位资金将接近3%，银行贷款已经在3%左右的负增长区间内。因此，就房企而言，欧阳捷认为，固守在调控严厉的一二线城市是不可能获得业绩的增长的，因为土地供应接近零增长，房价又被按住，无量无价（的增长），而三四线城市面广量大，依然可以找到市场增长机会。   

  张波则认为，城市分化加剧，不同城市间的市场变化将呈现明显差异。一线城市价稳量降，2019年一线城市的降温更多将体现在成交量减少，尤其是二手房成交量将可能长期持续在一定较低水平，但成交价格继续下探的空间有限。二线城市中的部分热点城市降温可能加速，不排除部分楼市房价出现较为明显的波动，而更多二线城市将呈现缓慢降温趋势。三四线城市的分化将在2019年表现尤为明显，值得关注的是，已完成“去库存”的城市，在因城施策的指引下会对楼市采取一定的调控措施，成交量也将迎来进一步下降。  

  “未来五年，住房市场就是‘大稳小乱’的格局，全国整体趋稳，是谓大稳，地方动作不一，是谓小乱，但不会再有火热的盛夏，也不会有冰冷的寒冬，各地逐渐形成难涨难跌的市场预期。”这是欧阳捷更为中肯客观的看法。

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    相关新闻：房子开始吃人了，一夜暴降30%！昨夜，楼市又曝大事！  

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碧桂园营销部退房

    这个国庆期间，不仅有范冰冰被罚8.8亿这件大事，一些地方上演所谓“退房”闹剧，又发生了！  

  说好的“金九银十”不再，反而迎来万科“活下去”的三个大字，很多火中取栗想大捞一笔的炒房客，这下不愿意了，开始闹腾了。  

  首先定义一下什么叫吃人。爆仓就是。那什么叫爆仓呢？买方不使用全价，而是使用一小部分本金和倍数的杠杆，买入商品后，商品价格下跌，导致买方的本金全部损失。在房地产市场，如果用三成首付90万元，买入全价为300万的房子后，房价下跌了30%至210万元，这就叫爆仓。  

  过去的三个月里，在祖国的东南西北各个方向，遍布一线、二线、三线城市，各地不约而同地上演了在售楼盘瞬间调价30%的事件。购房的业主拿出了他们和天斗、和地斗、和人斗的优良传统，走上大街，围攻售楼部，维护自身权利。

  2018年10月4日，江西省上饶市。某全国知名开发商，半年前推出了高铁概念的豪华楼盘，单价每平米1万元。如今突然降价至每平米7千元。买房的人，爆仓了。他们愤怒地集结起来了，抄起各种趁手的武器，打砸了豪华的售楼部。由于现场画面过于暴力和血腥，我们就不附上视频了。

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  在维权方式的选择上，他们应该向二线城市的杭州、合肥、厦门的业主们学习下，能动口的尽量不动手。  

  2018年9月13日，杭州市滨江未来海岸的业主们拉起了横幅，齐声喊着口号，拍着公开的视频，向开发商施加压力，要么不准降价，要么退房。在这个时候，他们已经忘记了几个月之前，对这个拥有阿里巴巴、海康威视、网易、娃哈哈等产业巨头的城市的看好态度，也不记得自己内心对这个办完了G20峰会未来又将承办亚运会的城市的坚定信心。  

  当然，和半年之前在黄龙体育中心那上万个p2p贷款的受难者相比，他们还是很有素质的，至少没有哭天抢地，没有围攻当地的派出所。

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  在这一点上，作为老大哥的上海，某些业主的维权方式，就配不上自己的身份了。10月4日，某开发商的浦东南郡项目出现大规模业主聚集事件，由于开发商一夜之间，将备案均价从每平米3.5万元降到2.6万元，前期业主无法接受爆仓的结果，纷纷要求退房，或者退还差价。从现场画面来看，着装不统一，行动不一致，标语粗糙，一看就是没做好心理准备。

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     一：过去四年到底发生了什么？  

  三年前，2015年股市到达了7年的高点之后，突然迎来了股灾。与此同时，深圳的房价开始异动。我们撰文表示，在国家鼓励城镇化的大背景下，各方都希望二线以下城市待售房产去掉库存，国有资本、产业资本和民间资本纷纷以加杠杆的形式跑步进场，数年之后有可能迎来很大的风险。  

  首先进场的是国家开发银行向地方政府发放的棚改资金。地方政府对棚户区改造，需要用钱补偿给被改造住所的居民，居民再用补偿款去购买新房，地方政府向开发商收取土地出让金之后，再还给国家开发银行。从2014年开始，为了响应国家去库存、降杠杆的城镇化方向，地方政府们纷纷行动起来，轰轰烈烈的棚改运动开始了，当年的棚改货币化安置比例是9%，2015年来到了30%，2016年来到了50%，2017年达到了最高峰，是60%左右。截止2018年5月，国开行累计发放棚户区改造贷款近4万亿。  

  其次进场的是开发商。融创、万达、碧桂园，纷纷从银行和各种渠道举债，大肆储备土地，以高周转的要求销售楼盘。开发商拍下土地之后，并不是全部以自有资金去支付土地出让金的，而是以土地为抵押，向银行、信托等各种渠道进行融资，支付给地方政府。所以，这几家开发商闻到了去库存的口号之后，迅速行动了起来，以大无畏地勇气，高负债运行，拍下土地，迅速将期房推向市场。这一波，他们赚得盆满钵满。不信，你看这几家公司过去2年的股价走势，就一目了然了。

（融创中国 的股价走势图）

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    唯二的例外，一是万科，二是李嘉诚先生。   

  因为万科从2014年开始，就看衰房地产，喊出地产已经进入白银时代的口号，账上储备了627亿元现金。没想到的是去库存的运动声势这么猛烈，棚改贷款支持的力度这么大，错失了一轮杠杆的牛市。但是塞翁失马，焉知非福呢？在销售额连续被碧桂园和恒大弯道超车之后，万科依然在内部坚定地去杠杆。  

  李嘉诚先生，从2013年就开始减仓中国地产的配置，连续抛售各大城市的地产物业，一直到2017年基本完成了清仓。历史终将证明，商业巨擘的眼光，是如何依靠不赚最后一个铜板的防卫心态，穿越历史的政治和经济周期，而笑傲商界的。

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最后进场的是，买房的居民。  

  每次回顾股市和房市中，最大多数的民众的行为，我总是能够想起法国哲学家勒庞的著作《乌合之众：大众心理研究》这本书。他认为，集体无意识的群体，缺乏理性，少有深思熟虑，诉诸感情，有如原始人，更多受生物本能影响，易被煽动鼓舞；当情感的磁场迅疾的在人群中传染漫延，积累到一定的量时，很容易流于暴戾。